這些年來我反復強調(diào)商品房預售資金監(jiān)管有多重要，但多數(shù)地區(qū)（特別小城市、縣城）直到2020年有品牌房企開始爆雷，才意識到必須把開發(fā)商轉(zhuǎn)移房款的后門堵上。只可惜他們發(fā)現(xiàn)資金監(jiān)管的重要性為時已晚，緊接著品牌房企“爆雷潮”到來，“保交樓”成為重中之重，此時就能看出資金監(jiān)管好與不好天差地別。

就福建省內(nèi)而言，福州是注重預售資金監(jiān)管的楷模，2013年就出臺文件加以規(guī)范。尤其是2018年以來安商房模式大范圍推廣，凡是安商房項目資金監(jiān)管都格外嚴格，政府回購款打到監(jiān)管賬戶上作為施工保障，就算后來品牌房企排隊爆雷也不影響交房。而且安商房小區(qū)里的商品房業(yè)主也沾了安置房的光，當同一家開發(fā)商的其他樓盤停工爛尾之時，他們買的房子也能如期交房。

2020年下半年之后，各地陸陸續(xù)續(xù)出臺預售資金監(jiān)管規(guī)定，福州也在當年7月也制定了一份新規(guī)，叫做《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》，在2020年7月24日文章里我對此做過解讀。

到了2022年底，福州市政府官網(wǎng)上公示出一份《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法》（征求意見稿）。這份面向社會征求意見的文件沒了“試行”兩個字，那么“試行轉(zhuǎn)正”之后修改了哪些內(nèi)容呢？

首先，在預售資金的定義上，2022年的監(jiān)管辦法規(guī)定得更加具體，明確定金、預付款、安商房回購款、其他形式的購房款等都屬于預售資金監(jiān)管范疇。也就是說，你買房子付給開發(fā)商的每一分錢都應(yīng)該進監(jiān)管賬戶。不僅包括交了就不能退的定金，而且還應(yīng)包括號稱“不買可以退”的認籌金、意向金（預付款）。

其次，對監(jiān)管賬戶的設(shè)立也規(guī)定得更加詳細，賬戶名中必須體現(xiàn)“預售資金監(jiān)管專戶”，一臺POS機只能綁定一個監(jiān)管賬戶，POS單上也要體現(xiàn)監(jiān)管賬戶。以往有些糊涂的購房人連自己的錢交給了誰，交進了誰的戶頭都搞不清楚。出了事只會說他們不知道，當時置業(yè)顧問讓他們怎么做都服從。尤其以往我寫文章提及資金監(jiān)管，總有一些人問說他們刷POS機交錢怎么知道進的是哪個賬戶？新規(guī)出臺后，將來進沒進監(jiān)管賬戶看一下POS單就清楚。

第三，在預售資金監(jiān)管額度和資金使用上對開發(fā)商有所放松，監(jiān)管額度從不高于項目工程總造價的1.2倍降到了1.1倍。主體結(jié)構(gòu)封頂前提款依然不得超過監(jiān)管額度的60％；原本竣工驗收前提款不得超過85％改成了“規(guī)劃核驗前”不超過85%，竣工驗收備案前不超過95%；總登后就能終止監(jiān)管提取剩余資金。這項調(diào)整顯然對開發(fā)商的現(xiàn)金流有利，可以及時動用的資金略有增多。

至于文件后面的一系列“監(jiān)管措施”，其實這部分我倒是不太擔心，我相信只要進了監(jiān)管賬戶的資金都不會被輕易挪用，沒有住建局審批同意銀行也不敢把款打出去。這一點開發(fā)商心里早就門兒清，正是知道錢打入監(jiān)管賬戶就動不了，所以多年來它們總是千方百計提前挪用資金，用盡各種手段讓購房人把錢打到公司其他賬戶上，有的甚至是個人私賬。

特別是近年來“全民營銷”越鬧越不像話，不管是不是房地產(chǎn)從業(yè)人員都盯上了別人的腰包，不僅親朋好友不放過，更是連八十多歲老人都要騙去售樓部里宰一刀。這些營銷套路有關(guān)部門也很清楚，所以這次的新規(guī)不僅“敲打”開發(fā)商，還把房產(chǎn)中介和代理公司（其實也是中介）補充進來，同樣嚴禁它們在監(jiān)管賬戶外直接收取預售款，嚴禁它們協(xié)助開發(fā)商逃避資金監(jiān)管。

現(xiàn)在預售資金監(jiān)管的難點“不在出口而在入口”，在于怎么讓購房款都能打進去。既然這次是征求意見，我就此問題著重提出兩點建議：

第一，必須指出目前房管部門對于房產(chǎn)中介和代理公司的違規(guī)行為并沒有特別有效的制約手段。諸如通報批評、信用扣分、上行業(yè)黑名單等等舉措實則如同隔靴搔癢，人家大不了換個馬甲繼續(xù)干。

實際上在購房人不知情的狀況下，在監(jiān)管賬戶外私自收取、截留預售款，甚至直接從定金里把傭金掏走，這種行為已經(jīng)涉嫌詐騙，房管部門接到舉報或者排查發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當移送公安機關(guān)查辦。也只有把房地產(chǎn)詐騙和其他詐騙行為同等查處，才能保護購房人合法權(quán)益不受侵害。

第二，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)把好入口關(guān)，認真核對購房款存入監(jiān)管帳戶的相關(guān)憑證，辦理商品房網(wǎng)簽備案時要求開發(fā)商一并上傳購房款（定金、首付或一次性付款）繳交憑證備查，包括POS單、正式發(fā)票（收據(jù)不算）、對公轉(zhuǎn)賬回執(zhí)等。辦理預告登記時即使有銀行確認函也應(yīng)核對金額。

對于接下來將會大量上市的福州市屬國企樓盤我們絲毫不用擔心，但對于非本市國企的開發(fā)商都應(yīng)嚴格審核，哪怕由此延長一個工作日也不為過。尤其是那些大家都知道已經(jīng)爆雷的房企，要特別小心防止它們及利益相關(guān)人盜竊預售資金。

諸如此前倉山白湖亭、南二環(huán)沿線那兩個降價拋售的閩系南派房企樓盤，我希望大家不要被業(yè)內(nèi)人士的造謠軟文所誤導。如果這家開發(fā)商銷售被有關(guān)部門叫停，絕不是因為打八折賣得罪了其他樓盤，而是要防止它們提前轉(zhuǎn)移預售資金的司馬昭之心。