加裝電梯涉及居民的切身利益

所以備受關(guān)注

但在過(guò)程中，有一些矛盾難以避免

最近上海高院分享了一個(gè)案例 ：

事情發(fā)生在嘉定的一個(gè)老小區(qū)

建設(shè)于上世紀(jì)八九十年代

都是7層高的老舊樓房

由于加裝電梯

一位住在底樓的上海阿婆

和樓上鄰居之間的關(guān)系

顯得劍拔弩張

↓

八十歲上海阿婆

擋在加裝電梯的工程車前

這幢樓共7層，住著48戶人家，其中有耄耋之年的老人，有下班回來(lái)不想再爬樓梯的上班族，也有惦記著安裝電梯后房?jī)r(jià)可以再“上一層樓”的人……

2023年3月，安裝電梯標(biāo)準(zhǔn)和流程終于通過(guò)了。大家都在歡天喜地等著電梯這位新成員“入駐”。

然而，住在一樓年近八旬的陳阿婆，堅(jiān)持認(rèn)為小區(qū)加裝電梯對(duì)她沒(méi)有好處，反而會(huì)給她家?guī)?lái)噪音污染、影響采光等，待電梯公司到場(chǎng)施工時(shí)，陳阿婆多次阻撓，致使工程無(wú)法施工。

期間，業(yè)主代表、物業(yè)、社區(qū)街道、公安民警等多次協(xié)調(diào)，但陳阿婆像是“吃了秤砣鐵了心”。無(wú)奈之下，樓上多戶居民一紙?jiān)V狀，將陳阿婆起訴至上海市嘉定區(qū)人民法院，要求陳阿婆停止阻撓施工的行為。

為此，法官來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行溝通、約談。

“法官，我當(dāng)時(shí)簽字壓根沒(méi)搞清楚，電梯上上下下噪音響得不得了，我80歲了，心臟經(jīng)不起折騰的。而且法官你想啊，住一樓電梯不但用不到，還要影響到我自己房子的采光。你們誰(shuí)勸我都沒(méi)用，我肯定不會(huì)同意他們安裝的！”陳阿婆振振有詞。

“法官，一樓的老太太根本就不講道理。本來(lái)當(dāng)時(shí)加裝電梯征求意見(jiàn)的時(shí)候她沒(méi)有反對(duì)，后來(lái)每次工程車一來(lái)她就擋在前面阻礙施工，警察都來(lái)過(guò)好多次啦。再拖下去，電梯老板也會(huì)要我們賠償延期施工違約金的。你們趕緊判決呀！”說(shuō)話態(tài)度如此堅(jiān)決的，是家住在5樓的張女士。

法院介入調(diào)解

樓上業(yè)主自愿給予陳阿婆經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

從小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查回來(lái)，法官立馬查閱、研究了全國(guó)各地法院對(duì)于老舊小區(qū)安裝電梯引發(fā)糾紛案件的裁判——案件事實(shí)和裁判結(jié)論基本一致，如果符合老舊小區(qū)電梯安裝審批等全部流程，一樓在內(nèi)的所有業(yè)主都應(yīng)給予必要容忍與配合，不得阻礙電梯施工。

但一紙判決真能解決根本問(wèn)題嗎？真能令陳阿婆與樓上的鄰居們定分止?fàn)巻?？如果就這樣判決了，后續(xù)執(zhí)行又該如何推進(jìn)？

次日，法官再次上門，與陳阿婆溝通后，又分批次約談了原告方業(yè)主，跟他們講了陳阿婆心里的顧慮。聽(tīng)完后，有位年輕的三樓業(yè)主說(shuō)：“其實(shí)陳阿婆也不是斤斤計(jì)較的人，對(duì)鄰居很照顧。小的時(shí)候父母下班晚，我還在陳阿婆家吃過(guò)飯。”

最終，在法庭主持下，原告方與陳阿婆達(dá)成了和解協(xié)議，由樓上所有業(yè)主自愿給予陳阿婆經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，陳阿婆欣然接受。

“阿婆，補(bǔ)償款給到你，你可不要反悔哦?！?樓一戶業(yè)主半開(kāi)玩笑半認(rèn)真地說(shuō)道。

陳阿婆也表態(tài)：“這個(gè)你放心，我雖然年紀(jì)大了，這種糊涂事我不能做的，我相信人民法院?！?/p>

除了鄰里間的糾紛

一些市民發(fā)現(xiàn)

有時(shí)還會(huì)發(fā)生電梯裝好了卻不能用的情況

↓

虹口區(qū)的蔣先生日前向解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞反映，稱自己居住的老小區(qū)最近加裝了電梯，大家都翹首以盼，等著乘電梯上下樓。結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)，雖然工程早已結(jié)束，但電梯卻一直無(wú)法啟用，樓內(nèi)居民們都很著急，其中還有一位93歲的獨(dú)居老人。據(jù)蔣先生稱，樓組長(zhǎng)給大家的答復(fù)是現(xiàn)在問(wèn)題卡在了“物業(yè)不給我們敲章”上，他很納悶：“為何啟用個(gè)電梯還要找物業(yè)敲章？”

解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾叨喾搅私夂?，回答如下—?/p>

今年5月1日實(shí)施的《上海市電梯安全管理辦法》明確，既有多層住宅加裝電梯移交后，開(kāi)通前要委托物業(yè)或?qū)I(yè)單位作為電梯的使用管理單位，來(lái)對(duì)電梯履行安全管理責(zé)任。

上述規(guī)定意味著，老房加裝的電梯像前些年那樣采取“由業(yè)委會(huì)蓋章，由居民自管”的方式已經(jīng)行不通了。按照新規(guī)定，要取得特種設(shè)備證開(kāi)通運(yùn)行電梯，必須先要委托小區(qū)物業(yè)，或者市場(chǎng)專業(yè)的單位、市場(chǎng)主體來(lái)管理電梯。

而在上述《管理辦法》出臺(tái)前，上海市和區(qū)就已出臺(tái)了相關(guān)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，來(lái)解決加裝電梯建成后的運(yùn)維管理問(wèn)題。在實(shí)際運(yùn)作中，考慮到操作上的便利性，多個(gè)區(qū)出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)均傾向于委托小區(qū)物業(yè)來(lái)作為加裝電梯的使用管理單位。

以蔣先生所在的虹口區(qū)為例，虹口區(qū)曾于2022年10月出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)虹口區(qū)既有多層住宅加裝電梯建后管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中明確“通過(guò)加裝電梯所有權(quán)人委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接加裝電梯運(yùn)維管理，履行電梯安全管理義務(wù)，對(duì)電梯使用安全負(fù)責(zé)”，即原則上引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)加裝電梯管理職責(zé)，提供專業(yè)化、精細(xì)化的服務(wù)，為“加梯后時(shí)代”把好維護(hù)關(guān)。這正是蔣先生所說(shuō)的啟用電梯要找物業(yè)蓋個(gè)章的原因。

然而，對(duì)許多物業(yè)公司而言，原先的管理職責(zé)中，并不包含電梯的管理與維護(hù)，接手電梯后也勢(shì)必會(huì)增加相應(yīng)的管理成本，而這也是一些物業(yè)公司不愿意接手管理電梯的原因。因此，一些小區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了蔣先生遭遇到的情況，即物業(yè)不愿意接手管理電梯，拒絕在相關(guān)協(xié)議上蓋章，導(dǎo)致電梯無(wú)法順利啟用。

在此，業(yè)內(nèi)人士建議，一方面，居民在加裝電梯全過(guò)程中應(yīng)該和物業(yè)進(jìn)行有效的溝通，讓物業(yè)從前期就參與其中，為加裝電梯完成后物業(yè)順利接管奠定基礎(chǔ)。避免前期不溝通，后期物業(yè)不肯接管；另一方面，對(duì)于建成后電梯運(yùn)維資金的籌集也要早做預(yù)案、早作協(xié)商，與物業(yè)溝通好運(yùn)維資金的收取標(biāo)準(zhǔn)和收取方式，合理、透明地收取和使用運(yùn)維資金。

《上海市電梯安全管理辦法》還明確，“加裝電梯的所有人未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理電梯，且沒(méi)有自行管理能力的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)確定使用管理單位?！币虼?，屬地街道也應(yīng)該及時(shí)搭建平臺(tái)，在居民和物業(yè)協(xié)商遇阻時(shí)，組織多方進(jìn)行協(xié)商，并從中多方協(xié)調(diào)，盡早促成管理協(xié)議的簽訂。

上觀評(píng)論：

要讓居民有真正的幸福感、獲得感

應(yīng)細(xì)化“加裝電梯”流程

↓

加裝電梯涉及居民的切身利益，所以備受關(guān)注。但在老樓房采用外接式辦法加裝電梯需要符合一定的條件，它涉及管理、技術(shù)、法律等多個(gè)方面。

目前加裝電梯的操作流程分為業(yè)主意愿統(tǒng)一、建設(shè)流程管理、運(yùn)維機(jī)制建立三大階段，每個(gè)階段又有細(xì)化的具體步驟。由于相關(guān)政策在不斷完善優(yōu)化，加梯前后步驟的銜接、所需報(bào)送的材料有所變化，各區(qū)的加梯項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則也不完全一致，故出現(xiàn)既有多層小區(qū)業(yè)主對(duì)具體情況不甚了解而引發(fā)糾紛。雖然加裝電梯屬于業(yè)主（居民）自治范疇，但如何有效推進(jìn)這一民心工程，需要相關(guān)職能部門之間真正聯(lián)動(dòng)，輔助有加梯意愿的樓棟業(yè)主有序合規(guī)完成電梯安裝。

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見(jiàn)》（滬建房管聯(lián)【2019】749號(hào)）規(guī)定，業(yè)主是加裝電梯的主體，加梯項(xiàng)目實(shí)施首先要達(dá)成業(yè)主共識(shí)，就加裝電梯的意向和具體方案等問(wèn)題進(jìn)行充分協(xié)商，并征求所在樓幢全體業(yè)主意見(jiàn)；加裝電梯擬占用小區(qū)業(yè)主共有部分的，應(yīng)當(dāng)征求建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主意見(jiàn)。我們常說(shuō)“二征詢”——小征詢（本門洞征詢）、大征詢（本小區(qū)征詢）。其中小征詢既包含意向也包含具體方案的征詢，這里的具體方案又包括電梯設(shè)計(jì)方案、資金籌措分?jǐn)偡桨福òㄇ捌诮ㄔO(shè)資金和后期電梯運(yùn)維資金兩部分）。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，加梯門洞或小區(qū)先確定代建單位并簽訂相關(guān)協(xié)議，由其出具具體方案。隨后業(yè)委會(huì)在小區(qū)范圍內(nèi)將業(yè)主意愿征詢結(jié)果進(jìn)行公告，規(guī)劃資源部門同時(shí)對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行公示。但對(duì)于建筑設(shè)計(jì)方案需要公示的具體內(nèi)容并沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)踐中各區(qū)規(guī)劃資源局在政務(wù)網(wǎng)站中公示的加裝電梯工程建筑設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容不盡相同。建議全市統(tǒng)一公示內(nèi)容，保證小區(qū)業(yè)主合理知情權(quán)，同時(shí)也厘清公眾知悉與居民合法權(quán)益的邊界。

另一方面，隨著加梯工作不斷提速，代建單位大批涌現(xiàn)，其在既有多層住宅加裝電梯工程中扮演了十分重要的角色，深度參與了從加梯方案的編制到項(xiàng)目審批、建設(shè)、監(jiān)理，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收再到申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)貼的全過(guò)程。而個(gè)別代建單位收取業(yè)主相關(guān)費(fèi)用后，發(fā)生嚴(yán)重安全質(zhì)量隱患、加梯速度嚴(yán)重滯后等重大問(wèn)題，引發(fā)大量業(yè)主集體投訴。

今年8月1日，上海市住建委和房管局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)既有多層住宅加裝電梯代建單位管理的通知》（滬建房管聯(lián)【2023】388號(hào)），明確代建單位應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)資質(zhì)和專業(yè)管理人員等硬約束條件。作為受加梯樓幢業(yè)主委托的專業(yè)化加梯項(xiàng)目管理單位，代建單位對(duì)加梯工程建設(shè)安全質(zhì)量負(fù)首要責(zé)任。對(duì)安全質(zhì)量存在嚴(yán)重隱患、加梯速度嚴(yán)重滯后等行為的代建單位，列入“黑名單”。但對(duì)于在388號(hào)文出臺(tái)前已經(jīng)與業(yè)主簽訂《代建合同》，出現(xiàn)電梯安全質(zhì)量隱患、加梯速度嚴(yán)重滯后現(xiàn)象的代建單位應(yīng)遵循怎樣的退出機(jī)制，則并未規(guī)定。在業(yè)主（業(yè)委會(huì)）與代建單位就提前解除合同協(xié)商未果的情況下，如果只能通過(guò)訴訟途徑先行解決，則大大降低了加梯速度，影響公信力。

對(duì)此建議，相關(guān)職能部門以群眾的需求導(dǎo)向、問(wèn)題導(dǎo)向?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，通過(guò)引入合理的代建單位及時(shí)退出機(jī)制，讓更有社會(huì)責(zé)任和專業(yè)能力的代建單位能及時(shí)接手加梯工程。

本文綜合自：上觀新聞、“上海高院”微信號(hào)等

相關(guān)作者：廖瀟歌 毛錦偉等

來(lái)源： 上觀新聞