課程目標

“運營管理”管什么？

如何做好計劃運營管理？

如何搭建匹配的運營管理體系？

課程構架

第一部分：房地產企業(yè)運營管理解析

—— 什么是運營管理？

運營管理管什么？

在企業(yè)的不同發(fā)展階段

選擇什么樣的運營管控模式最合適？

1、什么是運營管理？運營管理管什么？

（1）先從房地產項目的管理目標談起

（2）項目開發(fā)、經營目標責任書案例——

（3）什么是運營管理？

—— 從本質上講，運營管理就是在一定資源條件下，“為達成項目目標而采取的各種管理手段”。

（4）先從項目管理學角度看一下一般項目管理“九大領域”管什么？

（5）房地產項目運營管理基于項目管理“九大知識領域”的管里內容，更體現實戰(zhàn)性

（6）房地產項目主開發(fā)流程

一些房地產企業(yè)運營管理職能的設置情況-1

一些房地產企業(yè)運營管理職能的設置情況-2

（7）運營管理管什么？

——通過“以終為始”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經營目標實現的各要素

（8）運營管理管的重點:

——PTQC – Performance Time Quality Conference

P：運營績效（設定—跟蹤—評估）

T：時間節(jié)點管理（項目進度計劃管理）

Q：質量管理（成果管理）

C：決策管理（運營會議管理）

（9）運營管理職能設置

—— 與企業(yè)設定項目成功的標尺有關（項目成功—項目管理成功—企業(yè)成功）

—— 根據企業(yè)的管理需求有三個發(fā)展階段

2、國內房地產企業(yè)運營管控模式發(fā)展的歷程及特點

（1）國內房地產企業(yè)發(fā)展的歷程——四個階段

第一階段是單項目管理階段；

第二階段是同城市下的多項目管理階段；

第三階段是多城市下的多項目管理階段；

第四個階段是多城市多項目區(qū)域化管理階段；

（這時候，因為城市公司的數量已經超出了集團總部的管理幅度，需要將地緣靠近的城市劃成片區(qū)并成立區(qū)域總部進行區(qū)域化管理 ）

（2）房地產企業(yè)在不同發(fā)展階段中經常會遇到哪些問題？

單項目管理階段——

老板不滿意，員工很無奈

核心員工跳槽，項目階段性陷入不利

老板的意志與職業(yè)經理人的專業(yè)之間的尷尬

。。。。。。

同城市多目管理階段——

管不過來，領導越大越忙

范過的錯誤繼續(xù)范，感覺不會出問題的地方老出問題

多變，計劃不如變化快

不知道的事情越來越多

。。。。。。

多城市多目管理階段——

異地項目不好管

異地項目水土不服，突發(fā)事件多

管理效率低，決策效率低

感覺能人太少

管理成本急劇增長

。。。。。。

多城市多項目區(qū)域化管理階段——

套路不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn)

能人不愿待集團，業(yè)務和管理脫節(jié)

執(zhí)行力下降

諸侯化、官僚化滋長

。。。。。。

3、房地產企業(yè)如何根據自身特點選擇合適的運營管控模式

（1）建議——

根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實際能力水平選擇匹配的運營管空模式，運營管空模式要體現企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性

（2）單項目公司——近期不會新增項目

（3）單項目公司——近期會新增項目

（4）同城市下多項目公司——3個及以上項目，推薦運營管控模式

（5）同城市下多項目公司——3個及以上項目，為何不推薦項目制？

不推薦項目制的原因：

公司整體人工效能低；

公司職能部門的專業(yè)能力不斷培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高；

公司各項目人為影響因素大，差異性大；

很難找到那么多合適的能人；

（6）案例：某公司項目人員配置變遷

第二部分：如何構建房地產企業(yè)計劃管理體系

—— 結合案例分析

從房地產企業(yè)的計劃體系策劃

計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控

評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理的對策和方法

1、計劃體系管理架構的設計

（1）計劃體系管理架構與企業(yè)所處的發(fā)展階段及選擇的運營管空模式緊密相關

①單項目管理階段

②同城市多項目管理階段（項目達到3個及以上時）

③多城市多項目管理階段（操作管空型）

④多城市多項目區(qū)域化管理階段（運營管控型）

2、計劃體系的策劃

（1）計劃體系策劃的目標

案例： **集團三級計劃體系

案例： **集團三級計劃體系——簡單型

（2）計劃體系策劃的特點

１個目標——體現企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想

２個體系——項目計劃體系＋管理計劃體系

３個層級——分級計劃管理

（3）項目計劃分級體系分析：三層級＋四要素

（4）項目計劃的分級管理原則

——項目計劃的分級管理與企業(yè)的管控模式和管理的成熟度有關，但在管理思路上遵循的原則不會變，即抓一級（主導），管一級（審批），看一級（知情）

——某些時候，一些經常性滯后和重要的專項計劃要加強關注，不必局限于分級管理的約束

3、計劃的編制

（1）編制項目計劃的兩個基本原則

原則一：自上而下、自下而上

上級計劃是下一級計劃的編制基準，下級計劃復核上級計劃的科學、合理和可實施性

原則二：分四步走

（2）編制項目計劃時還應注意的幾個要素

①任務的名稱——在表達充分的情況下，盡量采用精干的詞組來表達，多采用業(yè)內的一些慣例用詞

②總時間——關鍵路徑，在合理的情況下，盡量縮短，并留出適當的彈性以應付未知因素的影響，以便于后期管理可控；用“一寸光陰一寸金”的態(tài)度來看待時間資源

③任務的起始時間——是否合適，或有其他因素影響

④任務之間的邏輯關系——要關注每項任務的前置任務，一個計劃只設定一個起始點，便于后期的計劃動態(tài)太管理；

⑤該階段任務完成得成果標準——以便于評價是否完成

⑥責任部門/人——利于計劃的執(zhí)行和跟蹤

（3）如何編制年度工作計劃

案例:某公司的08年度計劃編制

第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產項目管理體系

1、成果管理體系

階段成果管理的意義

2、會議決策體系

運營類會議的分類

?項目啟動會

?成果評審會

?關鍵決策會

?集團運營例會

?半年/年度總結會

?專題會

?項目周例會