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【引言】

房屋租賃是指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人支付租金的行為。房屋租賃是城市居民的重要住房方式之一，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。

為了規(guī)范房屋租賃活動(dòng)，保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，我國(guó)制定了《商品房屋租賃管理辦法》1和各地的《住房租賃條例》23??等法律法規(guī)，對(duì)房屋租賃的適用范圍、房屋租賃合同和房屋租賃糾紛等方面作出了明確規(guī)定。

【案例描述】

小李是一名在上海工作的白領(lǐng)，因?yàn)楣ぷ髟蛐枰谏虾ｉL(zhǎng)期居住，于是通過(guò)一個(gè)網(wǎng)站找到了一套位于浦東新區(qū)的兩室一廳的公寓，月租金為3000元。

小李與出租人小王簽訂了一份為期一年的房屋租賃合同，并支付了一個(gè)月的租金和兩個(gè)月的押金。合同中約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，包括出租人應(yīng)當(dāng)保證房屋符合安全標(biāo)準(zhǔn)和使用要求，承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納租金和水電費(fèi)等，并且不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或者轉(zhuǎn)租他人等。

合同還約定了如發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決辦法，即雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)可以向當(dāng)?shù)?span id="gkep7e9w" class="candidate-entity-word" data-gid="452826">仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

小李入住后發(fā)現(xiàn)房屋有很多問(wèn)題，比如墻壁有裂縫，水管漏水，空調(diào)制冷不良等。小李多次聯(lián)系小王要求維修，但小王總是推脫或者拖延。

小李覺(jué)得受到了欺騙和侵害，想要解除合同并要求退還押金和賠償損失。小王則認(rèn)為合同已經(jīng)生效，小李沒(méi)有理由單方面解除合同，并且他沒(méi)有違反合同約定，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何責(zé)任。

【案情細(xì)節(jié)】

根據(jù)《上海市住房租賃條例》?第二十八條規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)維修出現(xiàn)故障或者損壞的設(shè)施設(shè)備，并確保出租住房符合安全、衛(wèi)生、消防等標(biāo)準(zhǔn)?！钡谌畻l規(guī)定，“承租人有下列情形之一的，出租人可以解除住房租賃合同：（一）未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變住房用途的；（二）擅自改變住房結(jié)構(gòu)或者拆改室內(nèi)設(shè)施的；（三）違反管理規(guī)約或者其他約定影響鄰里關(guān)系或者損害其他業(yè)主或者使用人合法權(quán)益的；（四）拖欠租金達(dá)三個(gè)月以上的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。”第三十一條規(guī)定，“出租人有下列情形之一的，承租人可以解除住房租賃合同：（一）未按照合同約定及時(shí)維修出現(xiàn)故障或者損壞的設(shè)施設(shè)備，影響承租人正常居住的；（二）未按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)或者其他服務(wù)，影響承租人正常居住的；（三）未按照合同約定提供房屋權(quán)屬證明或者其他必要證明材料，影響承租人正常居住的；（四）擅自進(jìn)入承租住房或者擅自更換門鎖，侵犯承租人合法權(quán)益的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！?/p>

【焦點(diǎn)爭(zhēng)議】

小李是否有權(quán)解除合同并要求退還押金和賠償損失？小王是否違反了合同約定和法律規(guī)定？如何判斷房屋是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)和使用要求？如何處理房屋維修責(zé)任和費(fèi)用？如何解決雙方之間的糾紛？

【律師觀點(diǎn)】

小李有權(quán)解除合同并要求退還押金和賠償損失。因?yàn)樾⊥跷窗凑蘸贤s定及時(shí)維修出現(xiàn)故障或者損壞的設(shè)施設(shè)備，影響了小李的正常居住，屬于《上海市住房租賃條例》第三十一條規(guī)定的出租人違約情形之一。

小李可以根據(jù)該條例第三十二條規(guī)定，向小王提出解除合同，并要求退還押金和賠償因此造成的損失。押金是承租人為保證履行合同而向出租人支付的一種保證金，如果出租人違約，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件退還給承租人。損失包括因遷出而產(chǎn)生的費(fèi)用、因找不到合適住房而造成的額外支出等。

小王違反了合同約定和法律規(guī)定。因?yàn)樾⊥踝鳛槌鲎馊耍瑧?yīng)當(dāng)保證出租住房符合安全、衛(wèi)生、消防等標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)維修出現(xiàn)故障或者損壞的設(shè)施設(shè)備。

這是他與小李簽訂合同時(shí)所承諾的義務(wù)，也是《上海市住房租賃條例》第二十八條規(guī)定的法定義務(wù)。如果他不能履行這些義務(wù)，就構(gòu)成了違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

判斷房屋是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)和使用要求，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行。一般來(lái)說(shuō)，可以參考《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定的不得出租的房屋情形，以及《上海市住房租賃條例》第二十九條規(guī)定的不得用于居住的空間情形。

標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等進(jìn)行檢查和評(píng)估。如果發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的安全隱患或者不適合居住的情況，承租人可以要求出租人進(jìn)行整改或者解除合同。

處理房屋維修責(zé)任和費(fèi)用，需要根據(jù)合同約定和法律規(guī)定進(jìn)行。一般來(lái)說(shuō)，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)房屋的大修，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)房屋的日常維護(hù)。

如果合同中沒(méi)有明確約定，可以參考《商品房屋租賃管理辦法》第十八條規(guī)定的維修責(zé)任劃分，以及《上海市住房租賃條例》第三十三條規(guī)定的維修費(fèi)用分擔(dān)。

如果出租人未按照合同約定或者法律規(guī)定及時(shí)維修房屋，承租人可以自行維修，并要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。如果承租人因?yàn)樽陨碓驅(qū)е路课輷p壞，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人并承擔(dān)維修費(fèi)用。

解決雙方之間的糾紛，需要根據(jù)合同約定和法律規(guī)定進(jìn)行。一般來(lái)說(shuō)，雙方應(yīng)當(dāng)優(yōu)先通過(guò)協(xié)商、調(diào)解等方式友好解決問(wèn)題，避免惡化關(guān)系和造成更大的損失。

如果協(xié)商不成，雙方可以根據(jù)合同中的爭(zhēng)議解決方式選擇仲裁或者訴訟。如果合同中沒(méi)有約定爭(zhēng)議解決方式，雙方可以根據(jù)《民事訴訟法》第三十二條規(guī)定選擇仲裁或者訴訟。

仲裁是一種快速、簡(jiǎn)便、保密的爭(zhēng)議解決方式，但是仲裁結(jié)果不可上訴。訴訟是一種正式、公開(kāi)、權(quán)威的爭(zhēng)議解決方式，但是訴訟過(guò)程可能較為復(fù)雜、耗時(shí)、費(fèi)用高。

【結(jié)語(yǔ)】

房屋租賃是一種涉及到雙方利益和權(quán)利的法律行為，需要雙方遵守合同約定和法律規(guī)定，尊重對(duì)方的合法權(quán)益，理性地處理可能出現(xiàn)的問(wèn)題和糾紛。

作為承租人，在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，了解自己的權(quán)利義務(wù)，并要求出租人提供房屋權(quán)屬證明或者其他必要證明材料，以免遭受不必要的損失。

在使用房屋期間，應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納租金和水電費(fèi)等，并愛(ài)護(hù)房屋設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或者轉(zhuǎn)租他人等。如果發(fā)現(xiàn)房屋存在問(wèn)題或者與出租人發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與出租人溝通協(xié)商，并保留相關(guān)證據(jù)材料，以便在必要時(shí)采取法律措施。