裝飾裝修項(xiàng)目管理流程及實(shí)施細(xì)則

精裝修項(xiàng)目管理流程

精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則

(一) 精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則

精裝修項(xiàng)目定位：在整個項(xiàng)目定位階段對是否做精裝修、精裝修風(fēng)格、材料/產(chǎn)品和設(shè)備的使用檔次、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。

1、責(zé)任部門：公司市場部組織，設(shè)計(jì)部、工程成本部配合

2、工作程序：

1)市場部對在項(xiàng)目定位時對是否做精裝修作出論證；

2)市場部會同設(shè)計(jì)部、公司工程成本部根據(jù)項(xiàng)目定位調(diào)查裝修風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?產(chǎn)品和設(shè)備的品牌、型號及裝修成本提出建議；

3)根據(jù)項(xiàng)目定位，提出項(xiàng)目精裝修的成本指標(biāo)及交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并隨同整體作業(yè)大綱下發(fā)給項(xiàng)目部。

3、工作接口及工作周期：

在項(xiàng)目策劃定位及整體作業(yè)大綱編制期間完成；工作周期約為15-20天。

4、設(shè)計(jì)部參與戶型設(shè)計(jì)：在戶型設(shè)計(jì)階段從裝修效果角度提出修改建議。

1、責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司材料、裝修部(裝修設(shè)計(jì)部門)

2、工作程序：

1) 子公司裝修設(shè)計(jì)部門功能布置、生活流線等角度在戶型設(shè)計(jì)階段協(xié)助設(shè)計(jì)部進(jìn)行戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)，提出戶型調(diào)整意見；

2) 子公司技術(shù)部應(yīng)及時把裝修設(shè)計(jì)的合理調(diào)整意見反饋給設(shè)計(jì)單位，在主體擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段進(jìn)行及時調(diào)整，避免后續(xù)進(jìn)行較大的修改。

3、工作接口及工作周期：

戶型及時提交相關(guān)人員，在戶型設(shè)計(jì)討論階段完成；工作周期約為7-10天。

4、工作提示：

1) 建筑平面與裝飾裝修設(shè)計(jì)同步，有利于提高戶型設(shè)計(jì)的合理性；

2) 裝修設(shè)計(jì)主要從功能布置、生活流線等方面論證戶型平面的舒適性、合理性；

精裝修方案設(shè)計(jì)：根據(jù)項(xiàng)目定位中建議的設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料/產(chǎn)品和設(shè)備及成本指標(biāo)進(jìn)行精裝修方案設(shè)計(jì)。

1、責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司材料裝修部(裝修設(shè)計(jì)部門)負(fù)責(zé)，銷售部、材料裝修部(材料采購、施工管理部門)、成本部配合，公司市場部、設(shè)計(jì)部、工程成本部參與方案確定。

2、工作程序：

1) 子公司裝修設(shè)計(jì)部門根據(jù)確定的戶型平面和裝修定位情況委托設(shè)計(jì)單位或自行進(jìn)行精裝修方案設(shè)計(jì)；

2) 裝修設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)方案對設(shè)計(jì)風(fēng)格、主要材料/產(chǎn)品和設(shè)備的選用、成本估算進(jìn)行匯報(bào)。

3) 各相關(guān)部門對設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料/產(chǎn)品和設(shè)備的選用提出意見，對成本估算進(jìn)行審核。

4) 根據(jù)各部門意見對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整；

3、工作接口及工作周期：

在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段完成；工作周期約為30-45天(根據(jù)戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 精裝修方案設(shè)計(jì)可能對原建筑平面進(jìn)行修改，請將修改情況及時告知設(shè)計(jì)部并通知施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整；同時，設(shè)計(jì)部如建筑方案調(diào)整，也應(yīng)及時通知裝修設(shè)計(jì)部門，保持圖紙的一致性，避免重復(fù)、差錯；

2) 精裝修方案設(shè)計(jì)還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間注意凈高、設(shè)備安裝等，如廚房間、衛(wèi)生間等。如果梁能上翻應(yīng)盡量提請結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮上翻；柱的大小家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視；

3) 精裝修方案設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到一定的深度，對家俱、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/產(chǎn)品應(yīng)提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風(fēng)格的認(rèn)定及成本估算的審定；

4) 對有些產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)提前，如廚柜設(shè)計(jì)，由于受燃?xì)夤?/span>、表的影響，可能對廚柜設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而影響水槽位置、排水管位置等；

5) 為考慮施工方便、成本控制，對衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計(jì)盡量做到規(guī)格統(tǒng)一；

5) 方案設(shè)計(jì)階段容易忽略成本核算，建議在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)明確成本控制要求并要求提交成本估算清單。

水電定位圖：為方便水電施工圖設(shè)計(jì)，減少后期技術(shù)變更，在施工圖設(shè)計(jì)前提供準(zhǔn)確的水電定位圖給施工圖設(shè)計(jì)單位，保證施工圖按裝修要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

1、責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司材料裝修部(裝修設(shè)計(jì)部門)

2、工作程序：

1) 子公司裝修設(shè)計(jì)部門根據(jù)精裝修方案提出水電定位圖并提交工程部；

2) 子公司工程部應(yīng)及時將水電定位圖交于主體工程設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行，工作周期約為10-15天(根據(jù)戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 水電定位圖除平面布置圖外，還應(yīng)有立面、頂棚平面圖及相應(yīng)的尺寸標(biāo)注，便于施工時做到準(zhǔn)確預(yù)埋，避免事后進(jìn)行調(diào)整，減少技術(shù)變更；

2) 對空調(diào)孔位等與土建施工圖有關(guān)系的請及時進(jìn)行提示，特別是與原平面布置圖有差異時應(yīng)提請注意；

3) 水電定位應(yīng)結(jié)合家俱布置仔細(xì)考慮，如：強(qiáng)、弱電盒的位置對壁櫥的影響，開關(guān)盒的位置對衣柜放置的影響等。

材料/產(chǎn)品清單：根據(jù)精裝修設(shè)計(jì)方案，提供主要材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單，便于品質(zhì)、成本控制。

1、責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司材料裝修部(裝修設(shè)計(jì)部門)，其他部門配合

2、工作程序：

1) 子公司裝修設(shè)計(jì)部門根據(jù)精裝修方案對設(shè)計(jì)單位提出的材料/部品清單就材料/產(chǎn)品的品牌、規(guī)格型號、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等是否符合設(shè)計(jì)要求進(jìn)行核實(shí)；

2) 子公司預(yù)算部對清單數(shù)量進(jìn)行核實(shí)，并根據(jù)市場價對單價進(jìn)行核實(shí)。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設(shè)計(jì)完成的同時，要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單；核定時間約為4-5天。

4、工作提示：

1) 在方案設(shè)計(jì)時要求設(shè)計(jì)單位提交材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計(jì)單位的成本意識，且能直觀反映設(shè)計(jì)效果，有利于設(shè)計(jì)效果的把控。

2) 在清單中應(yīng)詳細(xì)注明使用部位、規(guī)格型號、選用品牌等，以便進(jìn)行裝修效果的檢驗(yàn)和核價。

5、相關(guān)附件：

(材料、部品清單格式)(需材料裝修部提供)

成本估算：針對裝修方案進(jìn)行成本估算，核算是否滿足成本指標(biāo)，如不滿足，應(yīng)提請方案調(diào)整。

1、責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司預(yù)算部，其他部門配合

2、工作程序：

1) 裝修方案的成本估算應(yīng)由裝修設(shè)計(jì)單位提供，如自行設(shè)計(jì)，則由預(yù)算部提供；

2) 子公司預(yù)算部對設(shè)計(jì)單位提供的成本估算的工程量、單價及材料/部品和設(shè)備清單的成本進(jìn)行核實(shí)，并比較是否滿足成本指標(biāo)，如超出成本指標(biāo)2%以上，提請?jiān)O(shè)計(jì)部門及其主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整設(shè)計(jì)方案。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設(shè)計(jì)完成的同時，要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單；核定時間約為7-12天(視戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 該階段是成本控制的關(guān)健，各有關(guān)部門務(wù)請做好該項(xiàng)工作；

2) 在方案設(shè)計(jì)時要求設(shè)計(jì)單位提交成本估算書及材料/產(chǎn)品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計(jì)單位的成本意識，在方案設(shè)計(jì)時充分考慮成本因素，更有利于成本控制；

3) 在進(jìn)行工程量計(jì)算時應(yīng)統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則，對墻地磚的損耗測定應(yīng)根據(jù)圖紙排列圖實(shí)際測定；對發(fā)包工程的項(xiàng)目，如地板、欄桿等按圖示尺寸計(jì)算。

5、相關(guān)附件：

(成本估算書)

樣板房施工圖設(shè)計(jì)：在裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整的基礎(chǔ)上對樣板房進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

1、責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司材料裝修部(精裝修設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)部門)

2、工作程序：

1) 材料裝修部或設(shè)計(jì)單位綜合各方意見對裝修方案進(jìn)行調(diào)整，并按施工圖要求深化設(shè)計(jì)；

3、工作接口及工作周期：

在精裝修方案設(shè)計(jì)調(diào)整后進(jìn)行；設(shè)計(jì)時間約為15-20天(視戶型多少確定)。

4、工作提示：

1) 樣板房施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合批量裝修的成本控制要求和樣板房自身的展示效果進(jìn)行設(shè)計(jì)；

2) 樣板房的設(shè)計(jì)同時應(yīng)進(jìn)行軟包裝設(shè)計(jì)，以檢驗(yàn)裝修后效果；

3) 樣板房設(shè)計(jì)要結(jié)合樣板房搭建處的土建狀況進(jìn)行設(shè)計(jì)；

4) 樣板房設(shè)計(jì)往往時間緊，在設(shè)計(jì)深度上可能會有所欠缺，但需滿足招標(biāo)要求。

5、相關(guān)附件：

土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的確定：根據(jù)施工和現(xiàn)場管理要求對土建與裝修完成的工作內(nèi)容進(jìn)行明確。

1、責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司工程部組織，材料裝修部、工程部、預(yù)算部參與。

2、工作程序：

1）工程部在主體項(xiàng)目招標(biāo)前根據(jù)土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰施工更有利于成品保護(hù)、更能保證質(zhì)量、更有利于成本控制的原則對裝修的基礎(chǔ)產(chǎn)品部分的施工進(jìn)行劃分。

2）各相關(guān)部門配合工程部從設(shè)計(jì)、成本角度進(jìn)行充分論證，確定土建與各自施工范圍。

3、工作接口及工作周期：

在主體招標(biāo)前完成；要求在2－3天完成。

4、工作提示：

1) 為在招標(biāo)時明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項(xiàng)工作在招標(biāo)之前確定；

2) 需明確的施工內(nèi)容有：樓梯間及其他公共部位的內(nèi)裝修，樓地面找平層，衛(wèi)生間、廚房、陽臺的防水，樓梯窗前欄桿等，為保證質(zhì)量，一般由裝修單位施工。土建總包單位一般完成外墻裝修，室內(nèi)墻面、天棚的抹灰，水電管的埋設(shè)等，對裝修設(shè)計(jì)有吊頂?shù)奶炫?、梁面等可不要求抹面以降低成本?/span>

樣板房施工單位選擇：

1、責(zé)任部門：材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

裝修施工管理部門負(fù)責(zé)推薦樣板房裝修單位，通過直接委托或招標(biāo)方式確定施工單位。有關(guān)程序詳見公司《招投標(biāo)管理辦法》。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修樣板房施工圖完成進(jìn)行；要求在20-25天完成。

4、工作提示：

1) 樣板房施工時間緊、要求高，選擇施工單位地要確認(rèn)有類似經(jīng)驗(yàn)、施工管理水平高、技術(shù)能力強(qiáng)、配合好的隊(duì)伍進(jìn)行施工；

2) 樣板房施工單位優(yōu)先從集團(tuán)公司或子公司合格供應(yīng)商中選定，如果從其他渠道選擇的須加強(qiáng)考察。

材料/產(chǎn)品招標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制招標(biāo)計(jì)劃、組織招標(biāo)。

1、責(zé)任部門：材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

1) 材料裝修部根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃編制材料/產(chǎn)品招標(biāo)計(jì)劃；

2) 裝修設(shè)計(jì)部門根據(jù)施工圖及材料/產(chǎn)品清單對擬招標(biāo)提出詳細(xì)的技術(shù)指標(biāo)要求；

3) 預(yù)算部根據(jù)施工圖及材料清單進(jìn)行數(shù)量估算；

4) 裝修施工管理部門負(fù)責(zé)收集相關(guān)供應(yīng)商，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從集團(tuán)和本公司合格供應(yīng)商名錄中選擇；

5) 裝修施工管理部門組織招標(biāo)。

有關(guān)程序詳見公司《招投標(biāo)管理辦法》。

3、工作接口及工作周期：

在精裝修樣板房施工圖完成進(jìn)行；要求在20-25天完成。

4、工作提示：

1) 該階段是由于時間緊，招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量多，并考慮部分材料要根據(jù)施工情況進(jìn)行更換，因此招標(biāo)時應(yīng)注意方法，提高效率，對數(shù)量少品種多的材料盡量簡化程序；

2) 招標(biāo)時應(yīng)充分考慮到批量裝修的成本控制，并考慮批量施工期與樣板房施工期相隔時間的長短可能造成的影響，如材料漲價風(fēng)險、材料停產(chǎn)風(fēng)險等，盡量選用可有多種替換可能的材料/產(chǎn)品和設(shè)備。

樣板房施工：對樣板房進(jìn)行施工，以達(dá)到展示戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)和裝修效果的目的。

1、責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司材料裝修部(裝修施工管理部門)組織，其他部門配合

2、工作程序：

1) 材料、裝修部負(fù)責(zé)組織土建與裝修單位的交接，驗(yàn)收已完成土建工程質(zhì)量；

2) 對裝修單位的進(jìn)度、質(zhì)量、安全施工進(jìn)行檢查；

3) 及時組織材料/部品供應(yīng)商送貨并進(jìn)行驗(yàn)收，不得影響施工單位正常施工；

4) 裝修設(shè)計(jì)單位隨時對裝修效果、裝修質(zhì)量、材料質(zhì)量進(jìn)行檢查，并根據(jù)實(shí)際施工效果對原設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整；

5) 及時組織軟裝單位進(jìn)場施工，配合做好保潔工作；

6) 材料裝修部應(yīng)配合銷售、企劃部門對交房的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的核對，并在現(xiàn)場參觀導(dǎo)示牌上進(jìn)行清楚的說明、指示；對于樣板房中不屬于隨樓贈送的物件也應(yīng)清楚地明示，以免誤導(dǎo)。

7) 組織公司市場部、設(shè)計(jì)部、成本部、銷售部、工程部及銷售代理單位對樣板房進(jìn)行驗(yàn)收，對裝修效果、裝修質(zhì)量及各種標(biāo)示進(jìn)行認(rèn)定。

3、工作接口及工作周期：

施工單位選擇完成、材料/產(chǎn)品招標(biāo)完成；施工時間45-55天完成。

4、工作提示：

1) 為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時可將瓷磚、石材等已明確品牌、型號的材料交于施工單位直接采購，同時對施工費(fèi)等方面給予略高于市場價的優(yōu)惠，以提高施工單位的積極性。

2) 樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業(yè)多，施工時間緊，需公司各部門加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，注意文明施工，確?，F(xiàn)場各工種有序進(jìn)行。

材料/產(chǎn)品定樣、簽訂合同

1、責(zé)任部門：材料、裝修(裝修施工管理部門)組織，其他部門參與。

2、工作程序：

1) 工程裝修部會同各部門根據(jù)樣板房施工效果確定的材料和招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行材料/產(chǎn)品定樣、封樣等。

2) 裝修施工管理部門根據(jù)招標(biāo)文件組織合同的簽訂、交底；相關(guān)程序和要求按公司相關(guān)流程辦。

3、工作接口及工作周期：

招標(biāo)完成后在約定的時間內(nèi)完成。

4、工作提示：

1) 由于材料/部品和設(shè)備的種類比較多，而且要考慮樣板房材料招標(biāo)期與批量裝修施工期時間間隔長存在的風(fēng)險，因此在簽訂合同時應(yīng)注意區(qū)別，對銷售上有明確承諾的材料/部品和設(shè)備，如空調(diào)、水箱、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、衛(wèi)生潔具、水龍頭等應(yīng)在銷售前簽訂合同，便于銷售時宣傳。

2) 對其他在市場上有多種選擇而不影響裝修效果和銷售承諾的材料可在批量裝修前完成合同簽訂，必要時重新進(jìn)行招標(biāo)。