包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費模式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費模式。

長期以來，包干制是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主流計費模式，但酬金制具有更強的財務(wù)透明優(yōu)勢，近年來受到越來越多的關(guān)注。今年年初，上海市房屋管理局發(fā)布《關(guān)于住宅物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制物業(yè)服務(wù)計費方式有關(guān)事項的通知》，為酬金制推廣提供了規(guī)范指引。但由于長期以來物業(yè)服務(wù)行業(yè)習(xí)慣于包干制，導(dǎo)致酬金制推廣過程中產(chǎn)生了一定的矛盾糾紛。今天要介紹的就是與之相關(guān)的典型案例。

基本案情

2011年1月，被告某開發(fā)公司就其所開發(fā)小區(qū)的前期物業(yè)管理與被告某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。雙方約定前期物業(yè)管理期間收費形式為“酬金制”。

2016年5月，上述合同到期，兩被告另行簽訂《前期物業(yè)合同補充合同》。約定前期物業(yè)管理期間，被告某物業(yè)公司按包干制形式向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)管理費，由小區(qū)業(yè)主向被告某物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)管理費，盈余或虧損均由被告某物業(yè)公司承擔(dān)。此時，該小區(qū)業(yè)主大會尚未成立。

2012年，原告張某某與被告某開發(fā)公司簽署《上海市商品房預(yù)售合同》，購買涉案小區(qū)某弄某號房屋。2019年其獲知《前期物業(yè)合同補充合同》有關(guān)內(nèi)容后，就“包干制”提出異議，后經(jīng)協(xié)商無果，向法院提起訴訟。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司與建設(shè)公司未征求其他業(yè)主意見，擅自變更收費形式顯屬不當(dāng)，將收費形式由酬金制變更為包干制，事實上排除了業(yè)主對可能存在的物業(yè)服務(wù)費用結(jié)余部分財產(chǎn)權(quán)益，屬于排除業(yè)主主要權(quán)利的條款，應(yīng)屬無效。

依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款以及2009年《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決被告某開發(fā)公司與被告某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同補充合同》中涉及包干制的部分無效。

法官說法

前期物業(yè)合同不同于普通合同，除約束合同載明的雙方當(dāng)事人（即建設(shè)公司和前期物業(yè)公司）外，對購買房產(chǎn)的業(yè)主也有約束力。建設(shè)公司和前期物業(yè)公司不得以業(yè)主不是前期物業(yè)合同當(dāng)事人為由，排除業(yè)主對前期物業(yè)合同履行情況的監(jiān)督，更不可擅自變更合同內(nèi)容。如前期物業(yè)合同條款涉及免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利等內(nèi)容的，相關(guān)條款應(yīng)屬無效。

本案中，兩被告未告知其他業(yè)主，擅自將“酬金制”變更為“包干制”，不但為業(yè)主知曉物業(yè)費用的收支情況，參與物業(yè)管理設(shè)置了障礙，更剝奪了業(yè)主分享物業(yè)經(jīng)營收益的權(quán)利，確有必要通過一定機制對業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。由于涉案小區(qū)雖成立業(yè)主大會，但建設(shè)公司（即開發(fā)商）和小業(yè)主雙方均無法達(dá)到專有部分占建筑物總面積過半數(shù)、總?cè)藬?shù)過半數(shù)的“雙過半”條件，業(yè)主大會事實上陷入僵局。小業(yè)主以個人名義提起訴訟，確認(rèn)《補充協(xié)議》無效，既有助于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，也有助于打破業(yè)主大會“僵局”，推動涉案小區(qū)物業(yè)管理盡快駛?cè)胝墶?/p>

???來源：上海市崇明區(qū)人民法院

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