吉林省物業(yè)管理?xiàng)l例

(2021年5月27日吉林省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議通過(guò))

省人大常委會(huì)公告

第64號(hào)

《吉林省物業(yè)管理?xiàng)l例》已由吉林省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議于2021年5月27日通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2021年8月1日起施行。

吉林省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

2021年5月27日

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，營(yíng)造和諧有序的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，管理、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)納入社區(qū)治理體系，構(gòu)建黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、行業(yè)自律、居民自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。

第四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，建立健全物業(yè)管理工作綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制；完善扶持、激勵(lì)政策和措施，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，運(yùn)用信息化手段，提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量。

第五條 縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策和措施；

（二）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；

（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（四）建立健全物業(yè)服務(wù)規(guī)范與質(zhì)量考核體系；

（五）建立健全物業(yè)服務(wù)信用管理體系；

（六）建立健全物業(yè)管理電子信息平臺(tái)；

（七）對(duì)物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；

（八）對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下統(tǒng)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）交存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

（九）組織開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)培訓(xùn)；

（十）實(shí)施法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：

（一）組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；

（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)；

（四）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施監(jiān)督檢查；

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動(dòng)；

（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解、投訴和舉報(bào)處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào)；

（七）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理；

（八）實(shí)施法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第七條 居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理相關(guān)具體工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第八條 引導(dǎo)和支持業(yè)主中的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員通過(guò)法定程序成為業(yè)主委員會(huì)成員。推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織。

鼓勵(lì)和支持業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人中的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員擔(dān)任社區(qū)黨組織兼職委員；符合條件的社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。

建立健全社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人議事協(xié)調(diào)機(jī)制。

第九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)規(guī)定，弘揚(yáng)和踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀(guān)，依法行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，不得違背公序良俗，不得損害公共利益。

第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第十一條 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行縣級(jí)以上人民政府依法實(shí)施的各項(xiàng)應(yīng)急措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作，并由縣級(jí)以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

對(duì)物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的各項(xiàng)應(yīng)急措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

第十二條 縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視、互聯(lián)網(wǎng)、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)等多種方式，組織開(kāi)展物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳工作。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)布局、業(yè)主人數(shù)、土地使用權(quán)屬范圍、自然界限等因素確定：

（一）配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，影響設(shè)施設(shè)備共用功能使用的，不得分割劃分；配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）原有住宅物業(yè)界線(xiàn)已自然形成且無(wú)爭(zhēng)議的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（三）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)以及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備并能夠封閉的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十四條 已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求業(yè)主意見(jiàn)后予以劃分或者調(diào)整，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將已備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長(zhǎng)期公開(kāi)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總平面圖，并在圖上標(biāo)明或者使用文字輔助說(shuō)明下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍；

（二）屬于業(yè)主共有的道路、綠地和其他公共場(chǎng)所的面積和位置；

（三）規(guī)劃配建的車(chē)位數(shù)量和位置；

（四）地下室、地面架空層的面積；

（五）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（六）共用設(shè)施設(shè)備名稱(chēng)；

（七）其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)長(zhǎng)期公開(kāi)的物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總平面圖做好維護(hù)管理工作。

第十六條 住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房：

（一）房屋總建筑面積二十萬(wàn)平方米以下的部分，按照不少于千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置，且物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得少于一百平方米；

（二）房屋總建筑面積超過(guò)二十萬(wàn)平方米的部分，按照不少于千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置；

（三）分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得少于一百平方米；

（四）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，具備獨(dú)立使用功能，相對(duì)集中，便于開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并具備采光、通風(fēng)、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨(dú)立通道。

第十七條 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)人辦公用房和業(yè)主委員會(huì)辦公用房。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積不得少于二十平方米。

建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。

物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途，不得轉(zhuǎn)讓和抵押物業(yè)服務(wù)用房。

第十八條 建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外；

（二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位；

（三）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（四）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者商品房買(mǎi)賣(mài)合同依法約定的其他共有部分。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個(gè)人不得改變共有部分的用途，不得利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得處分共有部分。

第十九條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供電、供水、供熱、供燃?xì)?、排水、通訊等?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線(xiàn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。

建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供電、供水、供熱、供燃?xì)獾葘?zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加；驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線(xiàn)移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

已投入使用的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線(xiàn)尚未移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收。驗(yàn)收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收；驗(yàn)收不合格的，縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)單位進(jìn)行整改，整改合格后，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收。

移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線(xiàn)，其維修、養(yǎng)護(hù)、更新等費(fèi)用，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法承擔(dān)，不得從物業(yè)費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。尚在保修期內(nèi)的，其費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主組織及物業(yè)管理委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主

第二十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

本條例所稱(chēng)業(yè)主還包括：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已合法占有建筑物專(zhuān)有部分的單位或者個(gè)人；

（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（三）因繼承取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的個(gè)人；

（四）因合法建造取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

第二十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

（二）提議成立業(yè)主大會(huì)，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的相關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十二條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的管理、維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照規(guī)定交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)；

（六）按照規(guī)定分類(lèi)投放生活垃圾；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第二十三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

第二十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分面積占比百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等資料。

第二十五條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，百分之五以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分面積占比百分之五以上的業(yè)主、居（村）民委員會(huì)或者建設(shè)單位，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

第二十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成員由業(yè)主代表,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表，社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)代表和建設(shè)單位代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表的產(chǎn)生由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦后確定?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

籌備組正式工作前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)，對(duì)籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。

第二十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人、配偶及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人處任職；

（三）無(wú)非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報(bào)酬或者向其索取利益、報(bào)酬的行為；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十八條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積；

（二）制定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議方案，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

（四）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容所涉相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，并選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約之日起成立。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，籌備組應(yīng)當(dāng)自會(huì)議結(jié)束之日起七日內(nèi)，持首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并向業(yè)主公開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，按照本條例第四十六條規(guī)定備案。

第三十條 業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（六）籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）制定和修改業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

（十）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；

（十一）決定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)成員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn)；

（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

未成立業(yè)主大會(huì)的，前款規(guī)定的事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)或者業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定本條例第三十條第一款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定本條例第三十條第一款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十二條 業(yè)主行使投票權(quán)時(shí)，專(zhuān)有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定：

（一）專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；

（二）業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車(chē)位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專(zhuān)有部分面積。

第三十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)和管理；

（二）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理；

（三）業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

對(duì)未及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)等情形，管理規(guī)約可以規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人采取合法方式，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公告。

本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法占有、使用物業(yè)的單位或者個(gè)人，包括但是不限于物業(yè)的承租人。

第三十四條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第三十五條 業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)，或者不交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金，以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約中對(duì)其共同管理權(quán)的行使作出限制性規(guī)定。

第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等方式召開(kāi)。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表參加。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就已公告議題以外的事項(xiàng)進(jìn)行表決。

第三十八條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、權(quán)限和期限。

在業(yè)主身份確認(rèn)的前提下，可以采用視頻等信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主決策信息平臺(tái)，供業(yè)主和業(yè)主大會(huì)免費(fèi)使用。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法遵守業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定。

業(yè)主大會(huì)決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起七日內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)作書(shū)面記錄并存檔。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況業(yè)主委員會(huì)不履行組織召集會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集；逾期仍不召集的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，可以由居（村）民委員會(huì)組織召集。

第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）督促業(yè)主按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用；

（六）起草共有部分、共有資金使用與管理辦法，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定；

（七）組織和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安和公益宣傳等工作；

（十）制定印章管理和檔案管理制度，并建立相關(guān)檔案供業(yè)主查詢(xún)；

（十一）存檔業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（十二）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)由五至十一名成員單數(shù)組成，其中中國(guó)共產(chǎn)黨黨員應(yīng)當(dāng)占多數(shù)。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)成員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他成員的名單進(jìn)行不少于七日的公告。

第四十三條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主，或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力；

（三）未有本條例第八十八條規(guī)定的禁止行為；

（四）本人、配偶及其近親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接的利益關(guān)系；

（五）未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織推薦；

（二）居（村）民委員會(huì)推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)成員按照業(yè)主委員會(huì)成員候選人得票多少當(dāng)選，所得票數(shù)相等的，抽簽確定人選。

業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)成員的同時(shí)，可以按照第三十一條第一款和第三款規(guī)定選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員，候補(bǔ)成員人數(shù)按照不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)確定。候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)成員中按照得票排名順序依次遞補(bǔ)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（五）業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)成員的名單、聯(lián)系方式、基本情況。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上資料進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，五個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明。

業(yè)主委員會(huì)可以持備案證明申請(qǐng)業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立賬戶(hù)，并申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向原備案機(jī)關(guān)備案。

第四十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)下列情況和資料：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（六）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。

第四十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)成員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)的，可以委托副主任召集和主持。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)其他成員或者業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由居（村）民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，并重新推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意。會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)由出席會(huì)議的業(yè)主委員會(huì)成員簽字確認(rèn)，未出席會(huì)議的業(yè)主委員會(huì)成員簽字無(wú)效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)成員不得委托代理人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第四十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)五日前，將會(huì)議議題告知物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)，并聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。居（村）民委員會(huì)可以根據(jù)情況派代表參加。

第五十條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)成員的工作津貼，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，也可以從業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。

第五十一條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員有下列情形之一時(shí)，其成員資格自行終止，并由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第五十二條 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其成員資格：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的；

（二）業(yè)主委員會(huì)成員一年內(nèi)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)達(dá)到一半的；

（三）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；

（四）非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人提供的利益、報(bào)酬或者向其索取利益、報(bào)酬的；

（五）利用成員資格謀取私利損害業(yè)主共同利益的；

（六）泄露業(yè)主信息的；

（七）虛構(gòu)、篡改、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料的；

（八）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作的；

（九）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的；

（十）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同的；

（十一）將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔(dān)保等挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的；

（十二）不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免其成員資格的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令該成員暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會(huì)決定終止其成員資格。

第五十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，由居（村）民委員會(huì)組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)后，作出的決定不具有法律效力。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議記錄和會(huì)議決定等檔案資料以及業(yè)主共有的其他財(cái)物，自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi)予以移交。不按時(shí)移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求居（村）民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交；仍拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

業(yè)主委員會(huì)成員任期內(nèi)資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起三日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交其保管的前款規(guī)定的資料和財(cái)物。

第五十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并向全體業(yè)主公告。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第五十五條 有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是因各種原因未能成立的；

（三）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；

（四）需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，但是因各種原因未能選舉產(chǎn)生的。

物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照本條例承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第五十六條 物業(yè)管理委員會(huì)由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)代表，業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成。其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)等方式，在自愿參加的業(yè)主中確定。業(yè)主代表適用本條例第四十三條關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)代表?yè)?dān)任；副主任由社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

第五十七條 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)會(huì)議。

物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員出席。物業(yè)管理委員會(huì)成員不得委托代理人參加會(huì)議。會(huì)議作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)同意，并由出席會(huì)議的物業(yè)管理委員會(huì)成員簽字確認(rèn)，未出席會(huì)議的物業(yè)管理委員會(huì)成員簽字無(wú)效。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第五十八條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)三年。任期屆滿(mǎn)仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

第五十九條 已成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，或者因客觀(guān)原因致使物業(yè)管理委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四章 前期物業(yè)

第六十條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第六十一條 建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第六十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)人名稱(chēng)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)合同期限、臨時(shí)管理規(guī)約等內(nèi)容在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，并在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，或者業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第六十三條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人；采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的住宅規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由市、州人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)確定并公布。

第六十四條 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)制定，并定期公布。

第六十五條 新建物業(yè)的配套建筑、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位方可向物業(yè)買(mǎi)受人辦理房屋交付手續(xù)。將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)前期物業(yè)費(fèi)。

具備交付條件已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主支付；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位支付。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人約定減免物業(yè)費(fèi)的，減免的費(fèi)用由建設(shè)單位支付。

第六十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，完成對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)人承接未經(jīng)查驗(yàn)或者不符合交付使用條件的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)，辦理物業(yè)分期交接手續(xù)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

第六十七條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，形成書(shū)面查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，形成書(shū)面交接記錄，并向業(yè)主公開(kāi)查驗(yàn)結(jié)果。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改。建設(shè)單位未按照約定整改的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在三十日內(nèi)予以整改。

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第六十八條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供電、供水、供熱、供燃?xì)?、通信、有線(xiàn)電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第六十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)印。

第七十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

對(duì)保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人可以向縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)投訴，由建設(shè)行政主管部門(mén)依法監(jiān)督管理。

第七十二條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第七十四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)的設(shè)施設(shè)備，從其規(guī)定。

第七十五條 接受委托提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力。

第七十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

（二）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（三）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)服務(wù)檔案和資料；

（四）對(duì)違法建設(shè)、私拉電線(xiàn)、占用消防車(chē)通道以及其他違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律、法規(guī)的行為進(jìn)行勸阻、及時(shí)采取合理措施制止，向相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告，并協(xié)助處理；

（五）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；

（六）對(duì)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中獲取的業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息予以保密；

（七）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類(lèi)；

（八）執(zhí)行政府依法實(shí)施的各項(xiàng)管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量；不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)庖约跋拗茦I(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶(hù)的方式催交物業(yè)費(fèi)。

第七十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其支付；物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

第七十八條 業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定選擇物業(yè)管理方式、選聘物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主大會(huì)決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)依法組織招標(biāo)。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)服務(wù)用房的使用和管理、服務(wù)期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等條款。物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)會(huì)同省市場(chǎng)監(jiān)督管理行政主管部門(mén)制定。

第七十九條 物業(yè)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式收取。

實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開(kāi)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年定期公開(kāi)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定。

第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)指派物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)，到物業(yè)項(xiàng)目所在地的居（村）民委員會(huì)報(bào)到，在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下參與社區(qū)治理工作。

物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的履職情況記入物業(yè)服務(wù)信用檔案。

第八十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開(kāi)下列信息并及時(shí)更新，并可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他管理人的基本情況、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話(huà)；

（二）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（四）上一年度專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況；

（五）上一年度利用業(yè)主共有部分發(fā)布廣告、停車(chē)等經(jīng)營(yíng)與收益情況；

（六）上一年度公共水電費(fèi)用以及分?jǐn)傇敿?xì)情況；

（七）電梯、消防、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱(chēng)和聯(lián)系方式；

（八）其他應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的信息。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將前款第三項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

業(yè)主對(duì)公開(kāi)內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)予以答復(fù)。

第八十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

（一）業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

（四）業(yè)主名冊(cè)；

（五）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第八十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，將下列資料、財(cái)物等交還業(yè)主委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新聘物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況：

（一）本條例第六十八條、第八十二條規(guī)定的檔案和資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人不得損壞、隱匿、銷(xiāo)毀前款規(guī)定的資料、財(cái)物等。

原物業(yè)服務(wù)人違反前兩款規(guī)定之一的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。

原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物等，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。經(jīng)協(xié)助，原物業(yè)服務(wù)人仍拒不移交或者拒不退出的，可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

第八十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，原物業(yè)服務(wù)人不得擅自退出物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域處于失管狀態(tài)時(shí)，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)應(yīng)急管理的需要，提供基本保潔、秩序維護(hù)等應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期限協(xié)商確定，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)人。

第八十六條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)管理負(fù)責(zé)人、自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、責(zé)任和期限等事項(xiàng)作出規(guī)定。

第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱、供燃?xì)狻⑼ㄓ?、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶(hù)未履行交費(fèi)義務(wù)，停止已交費(fèi)用戶(hù)和共用部位的服務(wù)。

除業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備外，供電、供水、供熱、供燃?xì)饨?jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新:

（一）業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶(hù)戶(hù)外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃?xì)馊紵镁?、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主入戶(hù)分戶(hù)閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備。

專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第六章 物業(yè)的使用

第八十八條 任何單位和個(gè)人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施下列行為:

（一）擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者私挖地下空間；

（三）占用、堵塞、封閉消防車(chē)通道、疏散通道、安全出口，損毀消防設(shè)施設(shè)備；

（四）違反規(guī)定制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；

（五）違反規(guī)定制造噪聲干擾他人正常生活；

（六）侵占、毀壞公共綠地、樹(shù)木和綠化設(shè)施；

（七）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活或者放任動(dòng)物恐嚇?biāo)耍?/p>

（八）從建筑物中拋擲物品；

（九）違反規(guī)定出租房屋；

（十）違反規(guī)定私拉電線(xiàn)為電動(dòng)車(chē)輛充電；

（十一）破壞、侵占人民防空設(shè)施；

（十二）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。

業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第八十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第九十條 業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)犬只等動(dòng)物的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

飼養(yǎng)人攜帶犬只出戶(hù)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定佩戴犬牌并采取系犬繩等措施，防止犬只傷人、疫病傳播，并及時(shí)清理犬只的排泄物。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取勸阻、制止等措施，減少犬只等動(dòng)物對(duì)環(huán)境衛(wèi)生和其他業(yè)主產(chǎn)生的影響，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)犬只等動(dòng)物飼養(yǎng)行為的監(jiān)督管理。

第九十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。未事先告知的，物業(yè)服務(wù)人可以按照管理規(guī)約禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

房屋裝飾裝修過(guò)程中，污染物業(yè)共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主、物業(yè)使用人予以修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀。業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)人通知的期限內(nèi)未修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)人處理，所需費(fèi)用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。

房屋裝飾裝修過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員違反有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)。

第九十二條 電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)電梯日常運(yùn)行的檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應(yīng)當(dāng)立即采取措施，并及時(shí)通知電梯維護(hù)保養(yǎng)單位維修。

電梯維護(hù)保養(yǎng)單位接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并采取必要的應(yīng)急救援措施。

電梯維護(hù)保養(yǎng)單位認(rèn)為電梯存在嚴(yán)重安全隱患，無(wú)改造和修理價(jià)值，或者達(dá)到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報(bào)廢條件的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況向業(yè)主公告，并積極協(xié)調(diào)辦理報(bào)廢事宜。

鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主為滿(mǎn)足日常生活需要加裝電梯。

第九十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，并應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。

在滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需要后，還有剩余規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)將剩余規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量、位置等信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告，公告期滿(mǎn)后可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他使用人，每次租賃期限不得超過(guò)一年。

第九十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)收益，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定使用，可以用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)成員工作津貼或者物業(yè)管理等方面的其他需要。

任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)收益。經(jīng)營(yíng)收益由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督。

利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用情況，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)，且每年不得少于一次。

第七章 專(zhuān)項(xiàng)維修資金

第九十五條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。但是一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

業(yè)主交存的專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯I(yè)主無(wú)權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。

第九十六條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則進(jìn)行管理。

業(yè)主大會(huì)成立前，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由物業(yè)行政主管部門(mén)代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或者代行管理。

業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)。市、州、縣（市）人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收益屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入業(yè)主專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)滾存使用。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)，并依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。

第九十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

未建立首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，市、州、縣（市）人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)催告業(yè)主補(bǔ)建、續(xù)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金。業(yè)主接到催告后，未能及時(shí)補(bǔ)建、續(xù)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)未交清專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。

業(yè)主申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋交易管理部門(mén)提供已足額交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)建、續(xù)交以及使用管理辦法由市、州、縣（市）人民政府制定。

第九十八條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，僅涉及單元（棟）業(yè)主共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，可以根據(jù)維修范圍，由該單元（棟）的業(yè)主共同決定。

第九十九條 物業(yè)保修期滿(mǎn)后，發(fā)生以下嚴(yán)重危及人身、房屋安全等緊急情況，需要立即使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)提出應(yīng)急使用方案，也可以由相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人提出應(yīng)急使用方案經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者居（村）民委員會(huì)同意，向物業(yè)行政主管部門(mén)書(shū)面提出資金使用申請(qǐng)：

（一）屋頂、外墻體防水損壞造成嚴(yán)重滲漏的；

（二）電梯出現(xiàn)故障危及人身安全的；

（三）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；

（四）共用消防設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障，不能正常使用的；

（五）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（六）共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；

（七）發(fā)生其他嚴(yán)重危及人身、房屋安全緊急情況的。

物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用申請(qǐng)之日起兩日內(nèi)完成審核。維修工程竣工驗(yàn)收后，物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將維修資金使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

第八章 監(jiān)督管理

第一百條 縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)信用檔案，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)信用信息的采集、記錄、使用和公開(kāi)管理。

第一百零一條 有下列失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)、法定代表人、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人記入物業(yè)服務(wù)信用檔案：

（一）騙取、挪用或者侵占專(zhuān)項(xiàng)維修資金的；

（二）在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，提供虛假信息騙取中標(biāo)的；

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交或者損壞、隱匿、銷(xiāo)毀有關(guān)資料、財(cái)物，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（五）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

建設(shè)單位在前期物業(yè)招標(biāo)文件中，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)作為評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用評(píng)價(jià)作為參考。

第一百零二條 縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)規(guī)范與質(zhì)量考核的相關(guān)規(guī)定，定期組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核?？己藭r(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)黨組織和居（村）民委員會(huì)的意見(jiàn)?？己私Y(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布，并記入物業(yè)服務(wù)信用檔案。

第一百零三條 縣級(jí)以上人民政府相關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列工作，依法處理違法違規(guī)行為：

（一）建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，監(jiān)督檢查房屋裝飾裝修活動(dòng)；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查建設(shè)活動(dòng)，開(kāi)展定期巡查和重點(diǎn)巡查，認(rèn)定違法建筑、違法建設(shè)行為，城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)查處；

（三）市場(chǎng)監(jiān)督行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查無(wú)照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)活動(dòng)，監(jiān)督管理電梯等特種設(shè)備安全；

（四）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安、技防、保安服務(wù)等活動(dòng)；

（五）應(yīng)急管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理消防工作，消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施；

（六）人防行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查人防工程維護(hù)管理；

（七）城市綠化行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處侵占、毀壞公共綠地、樹(shù)木和綠化設(shè)施的行為；

（八）其他行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，依法進(jìn)行監(jiān)督管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織居（村）民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行定期巡查。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。定期巡查每年不得少于一次。

相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立違法違規(guī)行為投訴和舉報(bào)處理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系單位、投訴和舉報(bào)電話(huà)。相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到投訴、舉報(bào)之日起，按照規(guī)定時(shí)限進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果答復(fù)投訴人、舉報(bào)人。

已實(shí)行城市管理綜合執(zhí)法體制改革，對(duì)相關(guān)部門(mén)職責(zé)分工另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九章 法律責(zé)任

第一百零四條 違反本條例第十六條規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款。

第一百零五條 違反本條例第十七條第三款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，給予警告，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；轉(zhuǎn)讓和抵押物業(yè)服務(wù)用房的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零六條 違反本條例第十八條第二款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，改變共有部分用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者處分共有部分的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)單位處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零七條 違反本條例第十九條規(guī)定，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒絕接收專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線(xiàn)的，由縣級(jí)以上人民政府相關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零八條 違反本條例第二十四條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定將全部資料報(bào)送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第一百零九條 違反本條例第六十條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第一百一十條 違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定將臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)送備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第一百一十一條 違反本條例第六十三條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以處十萬(wàn)元以下的罰款。

第一百一十二條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，按照以下規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第六十六條第二款規(guī)定，建設(shè)單位要求物業(yè)服務(wù)人承接未經(jīng)查驗(yàn)或者不符合交付使用條件的物業(yè)，或者物業(yè)服務(wù)人承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

（二）違反本條例第六十七條第三款規(guī)定，建設(shè)單位未整改的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

（三）違反本條例第六十八條規(guī)定，建設(shè)單位不移交有關(guān)資料的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

（四）違反本條例第六十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未將有關(guān)文件報(bào)送備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

（五）違反本條例第七十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，并妥善保管的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第一百一十三條 違反本條例第七十四條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百一十四條 違反本條例第七十六條第一款第一項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)未遵守相關(guān)規(guī)定的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百一十五條 違反本條例第七十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)庖约跋拗茦I(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶(hù)的方式催交物業(yè)費(fèi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，處五千元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

第一百一十六條 違反本條例第七十八條第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

第一百一十七條 違反本條例第八十條第一款規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未按照規(guī)定報(bào)到的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百一十八條 違反本條例第八十一條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開(kāi)相關(guān)信息的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百一十九條 違反本條例第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定建立、保存物業(yè)服務(wù)檔案和資料的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

第一百二十條 違反本條例第八十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物，或者損壞、隱匿、銷(xiāo)毀有關(guān)資料、財(cái)物，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)損壞、隱匿、銷(xiāo)毀有關(guān)資料、財(cái)物的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；對(duì)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿(mǎn)次日起，處每日一萬(wàn)元的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。

第一百二十一條 違反本條例第八十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止前，原物業(yè)服務(wù)人擅自退出物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)，或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人未繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

第一百二十二條 違反本條例規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列行為的，按照以下規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第八十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

（二）違反本條例第八十八條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者私挖地下空間的，由城市管理綜合行政執(zhí)法部門(mén)責(zé)令改正，并依法給予處罰；

（三）違反本條例第八十八條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，占用、堵塞、封閉消防車(chē)通道、疏散通道、安全出口，損毀消防設(shè)施設(shè)備的，由縣級(jí)以上人民政府消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，對(duì)單位處五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處警告或者五百元以下的罰款；

（四）違反本條例第八十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，違反規(guī)定制造、儲(chǔ)存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)的，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰；

（五）違反本條例第八十八條第一款第五項(xiàng)規(guī)定，違反規(guī)定制造噪聲干擾他人正常生活的，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰；

（六）違反本條例第八十八條第一款第六項(xiàng)規(guī)定，侵占、毀壞公共綠地、樹(shù)木和綠化設(shè)施的，由縣級(jí)以上人民政府城市綠化行政主管部門(mén)責(zé)令改正，處二百元以上二千元以下的罰款；

（七）違反本條例第八十八條第一款第七項(xiàng)規(guī)定，飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活或者放任動(dòng)物恐嚇?biāo)说?，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰；

（八）違反本條例第八十八條第一款第八項(xiàng)規(guī)定，從建筑物中拋擲物品的，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰；

（九）違反本條例第八十八條第一款第九項(xiàng)規(guī)定，違反規(guī)定出租房屋的，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰。

第一百二十三條 違反本條例第九十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈(zèng)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的其他使用人、每次租賃期限超過(guò)一年的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。

第一百二十四條 違反本條例第九十四條第二款規(guī)定，挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)收益的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期退還，處挪用、侵占金額一倍以上兩倍以下的罰款。

第一百二十五條 違反本條例規(guī)定，各級(jí)人民政府工作人員在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

居（村）民委員會(huì)工作人員有上述行為的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十章 附則

第一百二十六條 省人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)可以根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際需要，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和本條例，就相關(guān)方面制定具體規(guī)定。

第一百二十七條 本條例自2021年8月1日起施行。

來(lái)源：東亞經(jīng)貿(mào)新聞