重磅!《襄陽市物業(yè)服務(wù)和管理辦法》修訂出爐(襄陽市物業(yè)管理條例實施細(xì)則)
日前,市人民政府辦公室印發(fā)了新修訂的《襄陽市物業(yè)服務(wù)和管理辦法》,將從2023年1月1日起施行。
襄陽市物業(yè)服務(wù)和管理辦法
第一章 總則
第一條 為構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)服務(wù)和管理體系,建設(shè)和諧宜居社區(qū),規(guī)范物業(yè)服務(wù)和管理活動,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人和其他物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益,保障物業(yè)依法、安全、合理使用,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》等法律法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條 本市市區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)服務(wù)和管理活動及其相關(guān)監(jiān)督管理適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù),是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務(wù)人等形式,對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。
第三條 物業(yè)服務(wù)和管理納入社區(qū)治理體系,充分運(yùn)用決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享的“五共”理念,建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人三方聯(lián)動的治理格局。推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會中建立黨組織。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)活動的管理工作,依法履行下列職責(zé):制定本市物業(yè)服務(wù)和管理相關(guān)政策并組織實施;指導(dǎo)和監(jiān)督縣級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)服務(wù)活動的管理工作;建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)和管理信用信息系統(tǒng),實行行業(yè)信用管理;指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范;實施物業(yè)服務(wù)和管理方面的其他職能職責(zé)。
區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的管理工作,依法履行下列職責(zé):貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度;對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督管理;指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的續(xù)籌、管理和使用;組織對轄區(qū)內(nèi)社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會開展培訓(xùn);指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)和管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理;落實物業(yè)服務(wù)和管理方面的其他職能職責(zé)。
發(fā)改、公安、民政、財政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、民防等相關(guān)主管部門,按照各自職責(zé),負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)和管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作,建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度,并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式,依法及時處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第五條 各城區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo),建立綜合協(xié)調(diào)和保障機(jī)制,納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的考核內(nèi)容。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)和管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理,并應(yīng)當(dāng)在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下,依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會,監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛;居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)社區(qū)居民委員會下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會,負(fù)責(zé)督促業(yè)主委員會(小區(qū)物業(yè)自管組織)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人履行職責(zé),調(diào)解物業(yè)服務(wù)和管理糾紛?! ?/p>
第六條 本市實行物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會議制度。
聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集,住建、公安、民政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管等相關(guān)行政主管部門和居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、專營單位等各方代表參加,協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)和管理活動中的重難點(diǎn)問題?! ?/p>
第七條 市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn),建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度,提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二章 前期物業(yè)管理
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。
本市劃分物業(yè)管理區(qū)域按下列方法執(zhí)行:
(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖,結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)區(qū)域。一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的,可以劃分為不同的物業(yè)區(qū)域;
(二)分期建設(shè)項目或兩個以上單位開發(fā)建設(shè)且相鄰的住宅項目,其配套設(shè)施設(shè)備共用的,可劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對集中的住宅區(qū),劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域?! ?/p>
第九條 建設(shè)單位應(yīng)在辦理《商品房預(yù)售許可證》或現(xiàn)房銷售前,持自然資源和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖,向物業(yè)所在地區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(以下簡稱“所在地住建部門”)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的備案申請。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將確定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)服務(wù)和管理?! ?/p>
第十條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的,經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,并報所在地住建部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同市市場監(jiān)督管理部門擬定。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約示范文本由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門擬定。
第十一條 新建住宅的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房:
(一)不低于總建筑面積千分之二,且最少不低于一百平方米。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排,其面積不低于二十平方米;
(二)應(yīng)當(dāng)具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件,配置獨(dú)立合格的水、電等計量裝置;
(三)物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,任何單位和個人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押,也不得擅自變更用途。
第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付十五日前,與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作,按照國家規(guī)定移交承接查驗資料。承接查驗后,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議,作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi),向所在地住建部門備案下列資料:
?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同;
(二)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(三)建設(shè)單位移交資料清單;
?。ㄋ模┎轵?、交接記錄;
?。ㄎ澹┢渌c承接查驗有關(guān)的資料。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有,業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立之日起十日內(nèi),向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會
第十三條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主,物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非業(yè)主為物業(yè)使用人。業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會。
第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),交付的房屋專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十或者交付房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)百分之二十的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主總?cè)藬?shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
第十五條 符合本辦法第十四條規(guī)定的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向所在地住建部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報告,業(yè)主也可以提出書面報告,所在地住建部門應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起三十日內(nèi),組織成立業(yè)主大會會議籌備組,并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)和《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定組織召開。下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;
(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十七條 業(yè)主大會決定本辦法第十六條規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定其中第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,依法履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)和業(yè)主大會賦予的職責(zé),并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,委員中黨員比例一般應(yīng)不低于50%,主任一般由黨員擔(dān)任。
鼓勵符合條件的居(村)民委員會成員、社區(qū)黨組織成員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會成員。落實“雙向進(jìn)入、交叉任職”,健全“三方聯(lián)動、多元共治”格局。
第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向所在地住建部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案,并告知屬地社區(qū)居委會:
(一)業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi),將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第二十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議,定期向業(yè)主大會報告工作,并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布書面報告,接受業(yè)主詢問;
(三)根據(jù)業(yè)主大會決定,代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)活動中的相關(guān)問題,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約,調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織、監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(七)擬定共有部分經(jīng)營方案和共有資金使用和管理辦法并提請業(yè)主共同決定。業(yè)主大會可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定,通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定,授權(quán)業(yè)主委員會行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益支出決策權(quán)力,并公布經(jīng)營所得收益和支出情況;
(八)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作;
(九)法律法規(guī)、業(yè)主公約和管理規(guī)約規(guī)定的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席,作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定,街道應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改,拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定,并公告業(yè)主。
鼓勵有條件的住宅小區(qū)業(yè)主委員會聘請專職執(zhí)行秘書,其工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn),在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物,移交新一屆業(yè)主委員會?! ?/p>
業(yè)主委員會委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的,應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。
第二十二條 業(yè)主大會可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式確定候選物業(yè)服務(wù)人,候選物業(yè)服務(wù)人確定后,提請業(yè)主大會會議表決,表決通過后由業(yè)主委員會與其簽定物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整辦法、收費(fèi)方式、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報所在地住建部門備案。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第二十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員,具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報服務(wù)項目所在地住建部門備案。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù);
(二)在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前,將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人;
(三)落實安防人員、設(shè)施及安保措施,確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn),按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(四)維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生,落實生活垃圾分類投放管理責(zé)任人責(zé)任,引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理;
(五)定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù),按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修;
(六)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項記錄,妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊,建立物業(yè)服務(wù)信息平臺,為業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù);
(七)實行二十四小時值班制,建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案,及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件;
(八)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見,改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);
(九)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由,減少服務(wù)內(nèi)容,降低服務(wù)質(zhì)量,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、住宅專項維修資金使用情況,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況;
(五)物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況;
(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
第二十六條 本市實行物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解員參與調(diào)解制度。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會設(shè)專兼職人民調(diào)解員,并在社區(qū)內(nèi)予以公布。下列糾紛可由人民調(diào)解員依法進(jìn)行調(diào)解:
(一)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)服務(wù)和管理引起的糾紛;
(二)業(yè)主與業(yè)主之間的鄰里糾紛以及因物業(yè)維修而產(chǎn)生的糾紛;
(三)業(yè)主個人需要調(diào)解物業(yè)服務(wù)和管理中出現(xiàn)的其他糾紛。
第二十七條 本市實行物業(yè)服務(wù)和管理重大事件報告制度。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施并向所在地住建部門和相應(yīng)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會和專營單位報告:
(一)發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸、自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患,且依靠自身能力難以排除,可能危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的;
(三)物業(yè)服務(wù)人員擬集體撤離物業(yè)管理區(qū)域,造成物業(yè)服務(wù)中斷,嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的;
(四)發(fā)生群體性的事件;
(五)發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。
第二十八條 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府定價,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同同級住建主管部門制定并公布基準(zhǔn)價及浮動幅度,建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制。住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價格由市場競爭形成,實行市場調(diào)節(jié)價,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時參考。引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整方式。
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān)。
第二十九條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位,應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新,并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
已經(jīng)移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的設(shè)施設(shè)備,其維修、養(yǎng)護(hù)、更新等費(fèi)用,不得從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
第三十條 對于原有老舊住宅小區(qū)、零散社區(qū)住宅及暫時難以實行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)和管理的區(qū)域,各轄區(qū)政府應(yīng)采取專業(yè)化物業(yè)服務(wù)為主、“黨建 業(yè)主”自管為輔、單位管理過渡、社區(qū)保障性管理的多元管理模式實施物業(yè)服務(wù)和管理,促進(jìn)高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。
有條件的,應(yīng)合理規(guī)劃建設(shè)“紅色驛站”,滿足群眾多樣化需求。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十一條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè),應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)等方面,按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,處理相鄰關(guān)系?! ?/p>
物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時,相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合?! ?/p>
相關(guān)行業(yè)監(jiān)管工作人員公務(wù)巡查、社區(qū)居委會進(jìn)行人口、綜合治理等宣傳監(jiān)管工作,以及相關(guān)專營單位對相關(guān)設(shè)施設(shè)備檢查維修,需要進(jìn)入住宅小區(qū)時,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予積極配合,并提供便利條件?! ?/p>
第三十二條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
?。ㄒ唬p壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置,超荷載存放物品;
?。ǘ]有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;
?。ㄈ┻`法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物,破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;
?。ㄋ模┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地,損毀樹木、綠地;
(五)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,擅自占壓、遷移燃?xì)夤艿?,損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
?。╇S意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動、光源等;
?。ㄆ撸┥米约茉O(shè)電線、電纜,在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫,在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品;
?。ò耍┻`反規(guī)定停放車輛;
?。ň牛┻`反規(guī)定出租房屋;
(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物;
(十一)法律法規(guī)、業(yè)主公約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止,并向業(yè)主委員會和所在地公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、住建、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、消防救援等有關(guān)行政主管部門和街道綜合執(zhí)法、鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)執(zhí)法部門報告,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第三十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修前,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人,并與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、允許施工時間、廢棄物的清運(yùn)與處置、立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求、注意事項等內(nèi)容及其他需要約定的事項。
業(yè)主、物業(yè)使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修時,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。按照規(guī)定需報有關(guān)部門批準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)依法按程序辦理。
物業(yè)服務(wù)人對房屋裝飾裝修活動進(jìn)行檢(巡)查時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)為業(yè)主裝飾裝修提供必要的便利條件,不得違法收取任何費(fèi)用。
第三十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。合法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的,不得影響房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全和正常使用,并依法經(jīng)業(yè)主共同決定。利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,主要用于補(bǔ)充專項維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備,也可以按照業(yè)主大會的決定使用?! ?/p>
第三十五條 住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?! ?/p>
第三十六條 住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的,開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。
第三十七條 物業(yè)保修期滿后,發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施,并向所在地住建部門提出使用住宅專項維修資金的申請:
(一)屋面、外墻滲漏的;
(二)電梯故障的;
(三)消防設(shè)施故障的;
(四)公共護(hù)欄(圍)破損嚴(yán)重的;
(五)樓體外立面有脫落危險的;
(六)共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
(七)危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的其他情形。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門收到維修申請后,應(yīng)當(dāng)即時核準(zhǔn)并撥付住宅專項維修資金。
第六章 法律責(zé)任
第三十八條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,可以自行協(xié)調(diào)解決;不能自行協(xié)調(diào)解決的,可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會申請調(diào)解,也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。
第三十九條 建設(shè)單位有未通過招標(biāo)投標(biāo)方式或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,在物業(yè)保修期內(nèi)未按照規(guī)定履行保修責(zé)任等行為的;專業(yè)經(jīng)營單位有未按照規(guī)定接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備或者未按照規(guī)定對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新等行為的;物業(yè)服務(wù)人存在中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為的,未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息等違法違規(guī)行為的,由相關(guān)主管部門依據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)予以相應(yīng)處罰。
與物業(yè)服務(wù)和管理有關(guān)的管理部門及其工作人員玩忽職守的,由其所在單位或者上級主管部門實行問責(zé)或給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任?! ?/p>
第七章 附則
第四十條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同相關(guān)部門按照國家法律、法規(guī)和本辦法制定相應(yīng)的實施細(xì)則。各縣(市)可結(jié)合自身實際,參照執(zhí)行?! ?/p>
第四十一條 本辦法自2023年1月1日起施行,有效期五年。
本辦法施行期間,國家、省出臺新規(guī)定的,從其規(guī)定。
(未經(jīng)許可 不得轉(zhuǎn)載)
首席記者:唐蘭剛
編輯:王路 | 校對:黃娟
責(zé)編:鄭海 | 審核:周嘉賓