3月17日，龍湖集團控股有限公司（00960.HK）召開2022年度業(yè)績發(fā)布會，龍湖集團董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平、執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼、高級副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠等管理層出席會議。

地產(chǎn)行業(yè)拐點已現(xiàn)，今年預計龍湖集團去化率65%以上

根據(jù)龍湖披露的2022年全年業(yè)績，2022年，龍湖的營業(yè)收入同比增長12.2%至2505.7億元，歸屬于股東的凈利潤為243.6億元，核心權益后凈利潤同比增長0.5%至225.4億元。2022年，龍湖的毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。

開發(fā)業(yè)務仍是龍湖集團收入的最大來源。2022年，龍湖集團開發(fā)業(yè)務營業(yè)額為2270.2億元，較上年增長11.0%。交付物業(yè)總建筑面積為1551.5萬平方米。開發(fā)業(yè)務結(jié)算毛利率為17.9%。

從銷售表現(xiàn)看，2022年，龍湖合同銷售額為人民幣2015.9億元，對應銷售總建筑面積為1304.7萬平方米，銷售單價為15451元/平方米。

長三角片區(qū)為龍湖貢獻的銷售額最大。具體而言，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，分別占龍湖集團合同銷售額的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

趙軼在發(fā)布會上稱，龍湖集團整體不存在減值準備，因為過去形成的土地成本相對可控?！靶袠I(yè)在回歸，我們希望毛利率整體回歸到25%以上，新房銷售能維持在20%以上的穩(wěn)定階段。這兩年，整體的毛利率大概在20%左右，新房銷售在15%～20%的階段過渡?，F(xiàn)在整個行業(yè)已經(jīng)擺脫了過去高毛利率、高杠桿的階段，而進入持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展階段，所以毛利率能夠賺取合理的利潤，同時周轉(zhuǎn)更加安全，售價更加合理，這樣的狀態(tài)是我們所喜歡的，也是適合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的。”

業(yè)績會上，龍湖集團并未公布今年集團全口徑銷售目標。張旭忠表示，按照目前的運營節(jié)奏安排，今年預計會在65%以上的去化率，較去年58%的去化水平會有所提升（2022年龍湖供貨3500億元，實現(xiàn)簽約銷售2016億元）。同時，今年會采用相對彈性的供貨策略，根據(jù)市場變化及城市不同，采取“一城一策”，以平衡量價關系，做好貨值管理，做有質(zhì)量的增長。

除了開發(fā)業(yè)務，2022年，龍湖集團的運營及服務收入為235.5億元，較2021年同比增長25%。其中運營業(yè)務主要為商場，2022年運營業(yè)務不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%；運營毛利率為75.6%，較上年增長0.9%。服務業(yè)務及其他不含稅收入為116.7億元，較上年增長38.6%；服務業(yè)務及其他毛利率為28.9%，較上年增長9.7%。

按照龍湖公開的數(shù)據(jù)，截至2022年末，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，在手商業(yè)項目139個，累計開業(yè)運營商場達76座，已開業(yè)商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%；長租公寓品牌“冠寓”已開業(yè)11.6萬間，規(guī)模居行業(yè)第二，整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為91.1%。服務業(yè)務方面，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)在管面積3.2億平方米。

陳序平在業(yè)績報告中表示，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，拐點已現(xiàn)。一是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶動下的城市分化，具備產(chǎn)業(yè)與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛。二是改善型住房成需求主導，客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、服務質(zhì)量及生活配套的要求不斷提升。三是企業(yè)告別高杠桿擴張模式，回歸產(chǎn)品主義及盈利本質(zhì)。

今年債務總數(shù)不變，適度減少境外融資

在財務方面，2022年，龍湖集團的凈負債率（負債凈額除以權益總額）為58.1%，在手現(xiàn)金為726.2億元。綜合借貸總額為2080.1億元，平均借貸成本為年利率4.1%；平均貸款年限為6.67年。

趙軼在發(fā)布會上表示，在波動的市場環(huán)境中，集團時刻保持低杠桿、安全性，并提前布局償債計劃，并于去年底已對2023年境外債務全部提前償還。債務結(jié)構(gòu)上，一年以內(nèi)到期的短期債務占10%，債務壓力可控，外幣債務占比23%，其中外幣債務掉期比例至98%，基本完全規(guī)避匯率風險。

趙軼表示，2023年龍湖的整體債務會保持平穩(wěn)，會保持2080億元的總數(shù)不變，但在結(jié)構(gòu)上會進一步做一些優(yōu)化。一是加大國內(nèi)的銀行融資，二是適度減少境外融資，“繼續(xù)保持行業(yè)最優(yōu)的短債比和行業(yè)最優(yōu)的現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)，讓龍湖的現(xiàn)金流盤面和債務結(jié)構(gòu)能夠應對行業(yè)的周期。目前，不管是國內(nèi)的還是國外的直接融資、債券市場，都還沒有完全恢復，對民營企業(yè)的收益率還是偏高，我們也是保持適度的觀望，也相信一定會恢復到正常的狀態(tài)。但我們在資金計劃上也做了多重的準備，即使它恢復得緩一點，我們其它的融資渠道也能頂上，如果它能恢復，我們就能更加主動地選擇，錦上添花。”

從2022年的融資情況看，報告期內(nèi)，龍湖集團在境內(nèi)成功發(fā)行50億元公司債券，35億元中期票據(jù)，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。其中，龍湖于5月成功發(fā)行首單創(chuàng)設CDS公司債5億元，票息4.00%，期限6年；8月，集團發(fā)行首單“中債擔?！敝衅谄睋?jù)15億元，票息3.30%，期限3年；11月，集團發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔保債券，票面利率僅3.00%，成為央行“第二支箭”首單。12月，龍湖發(fā)行首單“內(nèi)保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

2022年，龍湖“三道紅線”仍穩(wěn)居綠檔。數(shù)據(jù)顯示，其剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為65%，凈負債率為58%，現(xiàn)金短債比為3.52倍，剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后，現(xiàn)金短債比為2.61倍。

拿地毛利率要求20％以上，聚焦主力及機會城市

在投資拿地方面，2022年龍湖共拿地34宗，權益地價約304億元，其中60%以上為零溢價獲取。數(shù)據(jù)顯示，2022年，龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為448萬平方米，權益面積為291萬平方米，平均權益收購成本為每平方米10461元。其中，長三角地區(qū)、西部地區(qū)、華南地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。

截至2022年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計5795萬平方米，權益面積為3975萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，為當期簽約單價的33.8%。按地區(qū)來看，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

報告期后，龍湖集團新增土地儲備總建筑面積為12萬平方米，權益面積7萬平方米。

對于后續(xù)投資拿地計劃，張旭忠在會上表示，今年的拿地策略依然堅持兩個方面：以銷定支、嚴守投資刻度?！霸诔鞘芯劢狗矫?，我們會堅持按照20個主力城市和14個機會城市來布局，像北京、上海、杭州、成都、合肥、蘇州、南京、西安等重點區(qū)域，聚焦在這些城市的核心區(qū)域，確保周轉(zhuǎn)率和利潤率。在投資額方面，堅持以銷定支，會根據(jù)銷售回款動態(tài)匹配拿地的投資額，保證盤面安全性。在地價控制方面，去年公開市場整體拿地的平均溢價率為4%，整體毛利率22%，凈利率13%，未來我們依然會保持拿地的毛利率要求在20%以上，股東凈利率在12%。拿到地塊后，我們也會通過產(chǎn)品力的打造進一步提升盈利能力?！?/p>