撰稿|行星

來源|貝多財經(jīng)

近日，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）向港交所遞交上市申請材料，再度沖刺港交所主板上市。貝多財經(jīng)了解到，這是繼其于2021年10月、2022年4月和2022年10月三次遞表失效后的第四次申請。

今年4月，萬達商管向港交所遞交的招股書第三度“失效”。彼時，該公司表示“上市申請材料失效并不影響公司在港交所的上市進程，會盡快按香港聯(lián)交所要求更新提交申報材料，目前上市進展有序推進中?！?/p>

種種跡象表明，萬達商管的上市期限已進入倒計時。而本次沖刺上市，萬達商管勝算幾何？

一、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，在管建筑面積全球第一

招股書介紹，萬達商管是萬達集團旗下商業(yè)物業(yè)運營管理的唯一業(yè)務(wù)主體，專注于商業(yè)廣場，主要為業(yè)主提供全流程的商業(yè)運營服務(wù)。據(jù)了解，萬達商管的最大亮點在于其以委托管理和租賃運營模式為主的“輕資產(chǎn)”運營模式。

事實上，萬達商管的輕資產(chǎn)模式要從2015年說起。2015年，萬達商管提出“輕資產(chǎn)，低負債”戰(zhàn)略，開始去地產(chǎn)化之路，力求轉(zhuǎn)型為向獨立第三方持有的商業(yè)廣場提供商業(yè)運營的物業(yè)服務(wù)商。

通過不斷積累第三方項目運營經(jīng)驗，萬達商管成功打開了行業(yè)新空間。2019年底，該公司正式完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的徹底剝離。次年9月，萬達商管正式對外宣布，從2021年開始，其將不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

經(jīng)過多年的市場布局，萬達商管的輕資產(chǎn)模式已逐漸成熟。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2022年12月31日，在萬達商管管理的472個商業(yè)廣場中，184個由獨立第三方擁有，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的39.0%，在中國排名第一。

同時，萬達商管亦是中國唯一向獨立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運營公司。目前，萬達商管的總在管建筑面積達6560萬平方米。按在管建筑面積計算，萬達商管在全球、中國皆排名第一，在管建筑面積在中國超過第二名至第十名的總和。

值得一提的是，這一數(shù)據(jù)在2023年上半年再度實現(xiàn)攀升。根據(jù)萬達商管發(fā)布2023年上半年萬達商管集團經(jīng)營快報（下稱“經(jīng)營快報”）顯示，2023年上半年，該公司新開業(yè)萬達廣場12個，累計開業(yè)484個。

二、出租率超98%，連續(xù)實現(xiàn)營利雙增

不僅商業(yè)布局網(wǎng)絡(luò)幅員遼闊，萬達商管的出租率表現(xiàn)同樣頗為出色。2020年、2021年和2022年（即“報告期”），在管商業(yè)廣場(不包括停車位)的平均出租率高達98.6%。

另據(jù)經(jīng)營快報，2023年上半年，萬達商管在管商業(yè)廣場的出租率為98.2%，租金收繳率達100%；總租金收入為263.2億元，同比增長4.5%；凈租金為130.1億元，同比增長7.2%。

得益于經(jīng)營規(guī)模和租金收入向好，萬達商管的財務(wù)表現(xiàn)頗為亮眼。招股書顯示，其2020年至2022年的營業(yè)收入分別為171.96億元、234.81億元和271.20億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元和75.34億元，均實現(xiàn)了正向增長。

按業(yè)務(wù)分類來看，萬達商管的主要收入來源可以分為委托管理模式和租賃運營模式兩大模塊。

而由于萬達商管對所擁有的所有商業(yè)廣場運營模式由租賃運營模式調(diào)整為委托管理管理模式，并自2021年5月起根據(jù)委托管理模式收取運營管理服務(wù)費，該公司商業(yè)模式收入占比的變動較為明顯。

據(jù)了解，萬達商管來自委托管理模式的收入由2020年的88.38億元增長至2021年的164.82億元，并進一步增至2022年的196.98億元，占總收入的比例則由2020年的51.4%增長至2022年的72.6%。

值得一提的是，萬達商管的資產(chǎn)負債率也在逐年降低。貝多財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，萬達商管的負債總額由2020年的280.61億元降至155.86億元，資產(chǎn)負債率則由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

總的來說，就目前萬達商管的財務(wù)表現(xiàn)而言，拿到港交所的“通行證”并不困難。

三、結(jié)語

實際上，由領(lǐng)先商業(yè)運營服務(wù)提供商管理獨立第三方的零售商業(yè)物業(yè)正成為商業(yè)運營服務(wù)市場的發(fā)展趨勢，同時，中國商業(yè)運營服務(wù)市場近年來正面臨著諸多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致越來越多的商業(yè)廣場運營不善。

2017年至2022年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由7800家增加至10948家，復(fù)合年增長率為7.0%。估計到2027年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量將達到13182家，2022年至2027年的復(fù)合年增長率將達到3.8%。

也正因如此，作為細分賽道“領(lǐng)頭羊”的萬達商管本次能否成功實現(xiàn)上市，又如何繼續(xù)通過輕資產(chǎn)模式滿足預(yù)期業(yè)主對專業(yè)商業(yè)運營服務(wù)的需求，提高商業(yè)廣場出租率，其未來的發(fā)展態(tài)勢都將為全行業(yè)所矚目。